2009年上海宝山新城紫辰苑营销策划方案.ppt

北上海·纪元 宝山新城紫辰苑营销策划方案 2009年7月 【题纪】 今日宝山： 如果说20世纪90年代以后， 上海的发展印迹几乎用“浦东”纪元的话。 那么从现在开始， 以宝山新城为黄金玉带的北上海 将拥有自己的新纪元 公元城 推广原则 大象足音原则：预先强势造势，后主题式推进战略——炒作热点，强化“北上海时间”，提升本项目整体立意。后根据实际情况进行阶段性主题推进。 竞合原则：板块的强势加热，需要同板块品牌合力，在与万科等品牌竞争的同时，有效在区域吸引力上合作，甚至与顾村板块形成宝山新城概念。而在与海尚明城项目形成差异化错位销售。 领袖法则：利用自有的独享公园优势，和强势的“新纪元”形象，确立板块领袖地位，有效树立在产品、推广、营销手法等层面的优势。 体验法则：项目周边现状决定了需要进行前景性体验，有效推动项目。 相关的条件配合建议 推广建议 推广前后板块变化预估 常规处理突发事件预案 预案启动的原因及应对： 原因一： 受政策面因素的影响，整个大市场面临困难 由于当地需求市场的有限，区域供应量远大于需求量，造成销售滑坡 应对： 调整产品价格策略，积极应对市场变化 放缓开发速度，延长开发周期，减少供应量 原因二： 有利区域发展规划出台，对当地市场产生拉动 周边有重大市政工程开工，给销售带来引擎 应对： 项目销售在达到安全性之后，后续产品吊价销售 盈销-【定价策略】 一期产品 现仅根据目前市场形势， 结合项目整体大盘运作规律， 对即将售卖的一期产品， 作市场价格预估， 并制作初略销售均价体系。 花园洋房价格 公寓价格 100 80 83 78 100 加权指数 10 7 7 6 10 客源构成 10 6 8 6 11 项目规模 10 6 6 6 9 景观优势 10 7 7 8 8 发展潜力 10 6 6 7 10 品牌效应 10 6 7 7 10 推广影响力 10 11 11 10 10 周边配套 10 9 9 9 10 居住氛围 10 11 11 10 11 交通环境 10 11 11 9 11 地段优势 本项目 保集欧郡 海尚明城 嘉诚国际花园 万科四季花城 项目名称 采用市场比较法进行价格定位 花园洋房价格 公寓价格 10798 —— 1 100 —— 本项目 —— 10722 1.25 80 8578 保集欧郡 —— 10514 1.20 83 8762 海尚明城 —— 10988 1.28 78 8585 嘉诚国际花园 —— 10968 1 100 10968 万科四季花城 评估均价 可调均价 比较系数 加权指数 均价（元/平方米） 楼盘名称 项目的均价评估由以下几步算出： ·比较系数＝项目评估得分 / 比较项目评估得分 ·可调均价＝每个比较项目的比较系数 * 比较项目均价 ·项目评估均价＝每个比较项目的可调均价之和 / 比较项目个数 通过对项目的综合比较，得出的项目小高层公寓价格为10798元/㎡,而同时根据目前市场的具体行情，我司认为该项目在目前条件下的价格可达10800-11200元/㎡之间。 另外考虑到本项目有部分精装修产品，其装修成本为1500元/㎡，因此建议本项目精装修产品的价格在12800-13200元/㎡之间. 花园洋房价格 公寓价格 由于目前区域市场内无在售花园洋房项目，因此以其他区域的花园洋房来对本项目进行价格推算 参考案例：金地湾流域：小高层公寓15847元/㎡，花园洋房19518元/㎡ 方法一：通过复合性社区案例自身产品小高层公寓与花园洋房的价格差异系数来确定产品 价格差异系数，推算项目花园洋房价格； 方法二：以参考项目的小高层公寓与本项目小高层公寓的价格差异系数来确定区域价格差 异系数，推算花园洋房价格 1.44 11000 15847 区域比较系数 本项目小高层公寓价格 对比项目小高层公寓价格 方法二 1.23 19518 15847 产品比较系数 对比项目花园洋房价格 对比项目小高层公寓价格 方法一 方法一： 11000×1.23=13530 方法二： 19518÷1.44=13554 通过两种方法，建议本项目的花园洋房价格在13500-14000元/㎡之间。 花园洋房价格 公寓价格 本项目一期市场基准价 13500-14000元/㎡ 12800-13200元/㎡ 10800-11200元/㎡ 花园洋房 精装公寓 高层公寓 一期价格预判 市场红利 考虑市场上行的自然增长空间，增加5% 产品红利 大户型产品提升自身价值，增加5% + 价值红利加筹 标杆红利 考虑作为区域高端标杆, 增加5% + 配套红利 会所、白沙公园、一流物业，增加5% + + 营销红利 通过策略与包装，从营销角度产品价值增加5% 高层公寓 花园洋房 精装公寓