论中国房地产现状以合肥调查为例.doc

论中国房地产现状、问题及对策 -----基于对合肥市部分楼盘情况的调查 （合肥师范学院，安徽 合肥 230601） 内容摘要： 坚持以人为本、解决民生问题是贯彻科学发展观的重要前提，近年来为解决民生问题，党中央千方百计寻找思路，“十一五”规划时期我国在节能减排、经济增长、人均收入、城镇化等方面取得了重大的成就，然而，在解决民生问题上遇到了房价高，住房难等问题，其中，住房问题成为最大的民生问题。众所周知，房地产作为我国经济的重要支柱，其发展拉动了国内钢铁、水泥、建材，家电等一系列产业的发展，带动了中国经济的发展。从近几年来看，房地产发展出现明显过热现象，大量资金涌入房地产业，表现为房价上涨过快，其中，一线城市，二线城市房价涨幅最大，人们买不起房，大量商品房空置等情况，这不利于中国房地产市场健康发展，因此，研究当前房地产现状，不仅可以了解中国经济还可以为促进其健康发展寻找有效方案。 关键词：房地产、投资过热、空置率、对策 中国房地产历史发展状况 中国房地产市场总体上起步较晚，知道商品房出现房地产市场才算起步，1978年的改革开放以来，大致可以分为以下几个阶段。 第一阶段：理论突破与试点起步 在1978、1979年邓小平同志先后提出可以允许私人建房，城市居民可以自购自建，要联系房价调整房租等后，理论界也提出住房商品化，土地产权理论等观点。 1987~1991年是中国房地产市场化的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让第一幅住房用地，12月10 日又首次以拍卖方式出让一幅土地，拉开中国土地市场化的序幕。1988年，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场，1990年上海出台房改方案，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推开。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，该案规定：“土地的使用权可依照法律的规定转让。”之后，又陆续出台了相关法律法规政策，这构成了中国城市土地市场的基本框架。 第二阶段：非理性炒作与调整推进 1992~1993年为非理性炒作阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”计划开始启动。 其中，1992年房地产投资总额比上一年增长了117%，达到731亿1993年又增长了115%。到1993年7月末，仅国有房地产开发经营机构就达到了29625个。在地方利益驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划违规批地，且多以划拨及协议方式出让，从而导致房地产价格猛涨，如深圳当时年初平均价格3000元每平方米，年底涨到了4000元/平方米，此外，海南省，珠江三角口地区房价也出现大幅上涨的情况，这种情况的出现导致投资结构开始失衡，普通住房供应不足，高档商品房、别墅和写字楼大量过剩，房地产行业出现了明显的过热和泡沫化倾向。 1994~1997年为调整推进阶段。1994年房改向纵深方向发展，确立了城镇住房新制度基本框架，完善了关于房改部分产权，公房出售价格衔接问题。房地产市场经过低迷后开始复苏。普通住房迅速发展，房地产市场体系开始健全，住房逐渐成为新的消费热点和新的经济增长点。GDP的增长率约有1/3是房地产业贡献的 第三阶段：（1998~2001）健康协调，全面发展 1998年以来，中国房地产市场整体出现了飞跃。随着住房制度改革不断深化，特别是住房货币化分配方案的积极推进和住房信贷政策的调整，使居民的消费观念份额生了根本性的转变。到2001年房地产投资占总投资的比重为16.9%，2001年住宅占总投资的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。 第四阶段（2001年至今）：市场过热，亟待调控 自2001年至2004年，房屋价格指数持续上涨。2004年全国房屋销售价格又一路上涨，涨幅高达9.7%，大部分城市房屋销售价格上涨明显。其中9个城市房价涨幅超过10%，分别是上海（15.9%）、沈阳（15.9%）、南京（15.3%）、青岛（15.3%）、宁波（13.9%）、杭州（11.7%）和济南（10.3%）。出现了与上世纪九十年代初期的海南房地产泡沫，中后期的股市泡沫等诸多类似的情况。在这个阶段也出台了许多针对房地产行业的政策：如2002年下半年建设部和人民银行对房地产金融的大检查，主要检查商业银行2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务的办理情况。2004年2月26日，中国银监会在网上《商业银行房地产贷款风险管理指导（征求意见稿）》。针对调控房地产，2005年我国陆陆续续出台了一系列政策。 现状点评： 从以上笼统的概