同致行2010泉州中骏中心财富中心雍景台整合营销策略报告.ppt

天颐桃源整体推广思路;中骏?财富中心二期[雍景台] 整合营销策略报告;;二期概况;报告整体架构;一、目标设定 ;品牌目标、企业目标;目标分解;二、与谁竞争 ; 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议后针对全国房地产业颁发了一系列调控条款，其中关于“抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策”这一内容的影响无疑是最直接的，其内容如下： 对购买首套自住且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；;1、政策界定——对08年优惠政策的平复，重点打击一线城市，提高投资门槛，压缩投资利润 2、政策分析： 一线城市房价上涨波及二、三线城市是起因 二、三线城市刚需释放出现问题 差异市场区别对待，稳定和谐是核心 确保刚性置业成本不受明显影响 年内影响巨大，中长期看平——短期内市场将陷入观望，成交快速下滑，有价无市等将成为普遍现象，由于目前金融环境与08年存在本质上的区别，二、三线城市市场影响看平。; 继推出“4·15”房产新政后，国务院4月16日又签发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下，予以进一步细化 ，其内容如下： 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款； 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 ;1、政策界定——灵活度较大的“一刀切”政策，为投资/投机行为装上阀门，解决投资投机需求过剩 2、政策分析： 灵活信贷，保障合理信贷的同时限制投资资金来源——由央行统一配发信贷额度，由各商业银行自行决策贷款发放，以解决银行利润和风险的平衡问题； 限制资金自由度，加大投机难度——建立了外地资金准入制度，对投机和投资行为人提出更高要求，加大投机行为的购房难度，保护地方市场次序； 从供求上来控制投资/投机行为进出市场——真正对市场造成影响的投资人群是职业的投资客户，手中拥有大量的房源或资金，控制购房套数使其扫货、出货和反复拉高等技术行为无法实现。;“在一系列调控政策的影响下，今年“五一”期间一些一线城市楼市的确非常冷。在北京，5月1日－2日的日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显松动。在深圳，开发商在房展会上大搞促销，消失了一年多的特价房“重出江湖”，但购房人大多冷眼旁观。在上海，房展会同样冷清，实际成交或创近年来新低。在杭州，4月份的前半月，楼市还风风火火，日交易量最高时达300多套；下半月，楼市迅速转冷，日交易量骤降至两位数，周交易量环比下跌72.55%…… ” 成交全面下跌，观望情绪加剧 促销降价活动卷土重来 二手房价格明显松动 开发商拿地信心受影响 ; 二、三线城市; 泉州市场; 洛江板块; 4月份密集出台的一系列严厉政策远远超出各方预期，使得政府对调控房地产市场的决心不容忽视。但目前相关界定标准的进一步明细尚未出台，同时政策在具体执行过程中是否会再次出现未能确切落实的情况也仍有待观望，市场各方现处于僵持观察态势。 如果政策的主要方面能够得以严格实施，特别是差别化信贷政策的加大能够抑制“不合理住房需求”从而平抑现阶段的高位房价，则房产税等其他政策的出台时间可能会有所推迟，市场整体氛围逐渐趋于缓和。短期内一线城市的成交量大幅下降将会带动价格在僵持一段时间后出现一定幅度的回落，但由于市场长期形势向好，不排除房价适度调整后在今年年底或明年年初出现一定的反弹。 基于此，同致行认为： 在国家政策的抑制调控下，市场将进入滞缓期，但是楼市不会重蹈08年覆辙，短期内市场将陷入观望，成交量快速下滑，有价无市可能将成为普遍现象。中长期，价量平抑，或震荡下调； 新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、收益率下降的巨大压力，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。 泉州楼市在此轮新政影响下，受整体市场影响，市场或将进入新一轮观望期，未来3-5月市场成交量受观望情绪影响会出现一定程度的回调，短期内价格将保持平稳发展态势。但经过一段时间的刚需积压，年末左右，市场或将迎来需求集中释放。; 做好持久战心理准备;六大应对措施 ;二、与谁竞争 ;城市定位：现代化工贸港口城市 ;2009年化增速超过4%，城市化率为 52.3%。城市化发而将带动城市整体 房地产业的发展； 城市化进程处于快速发展阶段，这 与城市工业基础雄厚有着密切联系。 ;泉州市GDP总量3002