世联华融大厦商业裙楼地价格策略报告.pptVIP

华融大厦商业裙楼价格策略报告 谨呈：深圳市时轩达实业有限公司 报告基本提纲 中心区商业现状分析 片区商铺销售状况分析 销售实现目标 面临的问题 项目商业裙楼基本指标 报告基本提纲 核心均价的对比验证 租金还原法 核心均价的对比验证 实用率测算法 实用率测算法：实用率是影响写字楼价格的一个重要因素，通过周边写字楼项目的实用率对比测算验证价格的方法。 核心均价的对比统计 报告基本提纲 价格表制定过程 打分实现内部调差 项目价格制订存在的负面问题 打分实现内部调差 特殊单位调差 平均折扣率的确定 实收价格验证 实收价格验证 实收价格验证 报告基本提纲 问题思考： 单价敏感性分析图 （四）定价标准 据悉，政府即将出台限价新政，建议商铺的销售进 度要加快，通过市场比较法的参照和租金还原法的检 验，同时参考了本片区二手商铺近期的价格走向。 如：兴业银行西侧铺位成交价为3.6万-3.8万元/平方； 国商一层带租约销售近期放盘为3.2万-3.8万元/平方。 因此，价格制定的参考依据要审视其各自的抗风险 因素，避免有价无市。建议商铺的定价要适中，并以此 价格尽快实现销售，因此确定本项目分层实收价格为： 首层均价35000元/㎡ 二层均价18000元/㎡ 三层均价13000元/㎡ 四层均价11000元/㎡ 这种价格定位对于 二层以上而言，也必须面对自营或自用为目的的购买客户，依靠经营来获取相应的回报，而纯粹的投资目的很难支撑该价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 定价标准二： 从目前客户反馈信息看，有意向客户对一、二层整体购 买，因此针对这种有利与快速回笼资金，弱化风险的方 式，我们建议制定更优惠的定价标准，即整层销售实收 价格为： 首层整体价格32000元/㎡ 二层整体价格15000元/㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、定价背景 二、定价原则 三、价格表制定过程 四、价格推售策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 问题思考： 我们的定价，市场能接受吗？ 现有大环境对我们的价格策略提出怎样的要求？ 二层以上是否有分割销售的可能？ 查丈面积核对不精确？（9728？OR11519？） 四层功能不明确？（办公多功能厅OR商业？） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 解决方法： 深度挖掘项目核心价值； 寻找大客户资源作为支撑； 招商面向品牌连锁商业机构或专营机构，以强 化项目的品牌形象和价值提升； 在项目外包装的细节处理上和服务环节上， 注重对客户感知价值的影响。 我们的定价，市场能接受吗？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 解决方法： 理顺销售环节，把握政策脉搏。 做到循规蹈矩，一切工作都围绕着落实工程、解 套的进度，稳固项目形象。 针对二层以上单位有价无市的状况，建议以整层 或大面积销售为突破口，或采取租赁方式。 现有大环境对我们的价格策略提出怎样的要求？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现有中心区的写字楼二层也可以实现销售，但销售形 式都是以整体销售为特征，业主以银行或酒楼为主； 分割销售基本不存在，可以参照的项目是购物公园二 层商铺，但现在