同策2009年10月上海华地润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告.ppt

华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告;项目属性解读;本案;有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好;古楼路北侧商业;受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层 产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体;常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现 本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！;立足地块之上，远眺天际线，我们在思考…… 要实现项目产品突破和品质全面升级—— No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！ No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现高溢价目标！;项目属性解读;自身条件;自身价值挖掘;地处西区四大高端别墅板块围合地带，具备高端别墅氛围 市级交通干道贯穿，交通可达性好;区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛 围愈加成熟;大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显 ; 虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世界级客户提供可能。用地约26.26平方公里，拓展区域用地60平方公里，总面积86.26平方公里；到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型综合交通枢纽。 虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，现已汇集上海近三分之一的驻沪领事馆，3600多家各类外资和外国企业以及40多家国际采购中心，具有较为强大的外扩辐射力，西部泛CBD正逐渐形成。 本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射，区域居住价值将借势进一步得到升级，同时也将吸引更广泛、更多元高端客户的进入。;产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端 住宅的关注和需求;大户型公寓产品供应呈现市场空白，符合客户需求及具备差异 化和总价优势的升级型产品存在较大市场机会;市场条件—— 别墅产品价格分析;SWOT分析;R2;项目属性解读;产品突破借鉴;杭 州;项目地址;景观设计 该项目中央花园，杭州首个交付的欧式皇家园林 严格遵照欧洲古典园林的法则，5000平方米的欧式皇家园林呈长方形 ，一条东西走向的主轴线贯穿始终，所有景观元素都沿这条轴线南北对称布置 景观元素 西式凉亭、花钵步道、中央大喷泉和大草坪 林阴步道、水渠和灌丛 ;迎合高端客户需求，多功能高端会所定位;欧式古典主义建筑风格，全石材干挂立面;355㎡;大平层装修标准：4000元/㎡;大平层官邸;留庄所处圈层公寓价格 10000-15000元/m2;借鉴欧洲古典皇家园林建造;项目地址;外立面 局部采用石材，并加以面砖以及少量质感涂料 ;284㎡类独栋二层;262㎡类双拼一层;客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户;联排均价 19200元/平米;价值借鉴点;项目地址;5大组团景观点缀成趣 主入口广场 儿童活动场地 上抬式花园 下沉式广场 L型河滨景观带;建筑风格：现代简约; 一梯一户设计，私密性强 椭圆形平层设计，采光佳 客厅开间6.5米，面积35平方米，客厅与花园连成具有别墅感的空间 卧室开间4.5米，面积22平方米，主卫10.8平方米 23㎡空中花园6m挑高设计 浴室大面积观景窗;下层;管道直饮水系统;空中别院;多重植被体系打造坡地及组团景观;本项目借鉴点;项目属性解读;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;产品线选择;方案一 纯大平层官邸 ;规划方案建议;规划方案建议;规划方案建议;项目属性解读;方案一 大平层官邸;项目增值 5%;综合上述各项资源优势，得到本案1.5年后的销售价格：;;项目经济测算;序号;利润总表;方案二 小独栋双拼+空中别院; 地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚； 区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升； 上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入； 大虹桥泛西区CBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。;综合上述各项资源优势，得到本案1.5年后的销售价格：;综合上述各项资源优势，得到本案1.5年后的销售价格：;;项目经济测算;序号;利润总表;项目经济测算;项目属性解读;价值树体系;会所模式;会所功能贴合客户高品质生活需求，引进品牌服务企业； 引入品牌管理公司，如 “鸿益会”，提升会所服务品质;;在入口处堆坡、整体开挖的形式能保证地下车库的采