博达商业广州西安万国地丝路东方项目定位报告.ppt

前言· 思路决定出路 这是一片贫瘠 却又充满了理想的土壤 剑走偏锋，颠覆传统 才是这片土壤在现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路 悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土壤中开花结果 目录 第一部分 项目竞争分析 项目SWOT分析 城市卫星成像分析 宗地周围颜色表明：区域所处城市的 非居住密集区 绿色实线：宗地为中心/半径1KM 蓝色实线：宗地为中心/半径2KM 城市卫星成像分析 城市卫星成像分析 宗地北面 宗地与铁路之间仅有的村落，因受围墙阻隔，不易构成项目的常规消费。 城市卫星成像分析 宗地东面 均为颓败的生产厂区，不构成消费力。 城市卫星成像分析 宗地南面 丰盛园及齿轮厂是项目常规商业的主要消费群体，居住总人数不高于2.0万人。 城市卫星成像分析 宗地西面 项目西面是厂区，生产效益有限，人数有限，形成的消费力也极其有限。 城市交通规划分析 城市规划用地分析 城市规划用地分析 SWOT分析 [优势] SWOT分析 [劣势] SWOT分析 [机会1] SWOT分析 [机会2] SWOT分析 [威胁] 项目住宅竞争分析综述 项目商业竞争分析综述 项目商业竞争分析综述 专业市场与所处地域的产业结构有着莫大的关系，生产企业集中，导致大量的集中采购，专业市场也就因运而生。比如：围绕佛山石湾的建陶企业而形成的佛山建陶市场、山东淄博的建筑材料市场、浙江义乌的小商品市场等等。 与当地的优势产业相互依存、产销互补而形成的专业市场一般规模比较大，并且容易“做大蛋糕”。 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析及竞争策略 各物业品种的竞争分析及竞争策略 各物业品种的竞争分析及竞争策略 该区域商业配套比较少，城西客运站往西基本没有什么楼盘或其他商业支撑，再加上常住人口有5.9万人，社区底商已足够填补该区域无商业配套的空白。当然，若只有少量的物业可售，自然备受投资者的青睐。 本项目是大型复合项目，餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在。 况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。 各物业品种的竞争分析及竞争策略 项目毗邻城西客运站，承运40万/年的客流量，往来低消费能力的旅客较多，但配套的酒店很少，快捷经济型酒店具备生存的空间； 本案作为辐射大西北的专业市场，兼且项目周边区域专业市场众多，在服务品质与，经济型酒店将有效填补该商贾们的需求； 经济型酒店是目前酒店业收益率及开房率最高的细分市场，业界人士普遍认为在中国发展潜力巨大、前景看好； 经济型的产权酒店在西安不多，作为投资的新锐品种，极具炒作的空间。 各物业品种的竞争分析及竞争策略 基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。 酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，其消化量往往不是太多，建议作为住宅类物业的辅助品种。 项目的竞争定位 博远商业有针对性地调查分析全市二十八个专业市场：汉城路医药及医疗器械专业市场、钢材玻璃交易市场、城西酒店厨具批发市场、白家口酒店厨具批发市场、西一路酒店厨具批发市场、五金机电专业市场、毛线市场、庆安建材市场、秦美花卉市场、土门市场、土门服装精品市场、西北工业品市场、西北家具中心等；三桥经济开发区的西部汽车城；文艺路的恒兴轻纺服装城、恒兴豪宅布艺广场；长璎西路的西北轻纺交易中心、鞋业批发市场；长乐路的义乌中国小商品城西安分市场、康复路批发市场、康复路交易广场、丹尼尔交易广场、时丹达服装城、汉隆商城；大明宫建材家居城；家世界购物广场；长乐中路药品批发市场、万寿路药材批发市场。 项目的竞争定位 项目的竞争定位 西安方欣西部酒店用品城位于白家口，约200家经营户，开业近一年；依托西安最大的冷冻副食品物流中心和调味品市场，形成酒店酒楼用品采购的关联产业聚集地；采购者多来自西安市区。 西安方欣西部酒店用品城 项目的竞争定位 项目的竞争定位 项目总案名 现代· 清新· 个性 ； 城市精英的理想居地。 项目功能定位 商业业态定位 商业业态定位 商业业态定位 商业业态定位 商业种类定位 项目规模定位 项目经济技术指标建议 项目商业规划要点 项目住宅规划要点 项目商业设计要点 项目住宅设计要点 购买商铺的目标客户群，包括经营者自购自营，以及投资者购买。 购买商铺产权的经营者，主要是项目定位中同类业态的经营者，他们包括品牌代理商、相关业态产品生产厂家、其他相关经营户；而投资者多数属于二次置业或多次置业者，他们看好项目的发展前景； 受访经营者有相当比例表示会选择采用租赁形式，他们表示这样比较稳健，这一类是较为稳健的精明的生意人； 而部分是资金紧张，所以他们表示会选择过渡的形式。 购买住宅的目标客户群