2006年苍山市星海置业水泥厂项目初步市场研究报告.docVIP

苍山星海置业水泥厂项目 初 步 市 场 研 究 报 告 上海顺寓置业市场营销部 2006年3月5日 目 录 壹、市场研究 第一部分 项目概况 第二部分 苍山市场环境调查分析 第三部分 苍山房地产区域条件调查分析 第四部分 项目同类竞争市场态势调查分析 第五部分 项目市场需求特征和消费行为分析 第六部分 调研分析、结论 贰、市场定位建议 第一部分　整体开发总体定位建议 第二部分 项目目标客户群定位建议 第三部分 项目产品定位及调整建议 第四部分 项目价格定位建议 叁、销售执行模拟 苍山星海置业水泥厂项目初步市场研究报告 壹、市场研究 第一部分 项目概况 一、宗地位置图 项目界址：项目南临埝桥路，东邻泉山路（规划路），北靠泉山。 二、宗地概况： 项目用地共三块，中间水泥厂原址为一期，东、西两块地分别为二、三期，总用地面积211008，总建筑面积256352，容积率1.21，绿化率42％。 其中住宅建筑面积214825平方米 商业建筑面积24718平方米 旅馆建筑面积13097平方米 幼儿园建筑面积3712平方米 停车位773 个 其中室内停车643个 室外停车 130个 一期用地技术经济指标 总用地面积：94039 平方米 总建筑面积：117000平方米(加车库为138380平方米) 其中多层住宅建筑面积：107400平方米 商业配套建筑面积：9500 平方米 住宅车库面积（不计入总建面）：21480平方米 容积率： 1.24 三、宗地交通： 项目周边的交通比较便利，临贯通全县城东西主干道－埝桥路，东面邻即将开通泉山路，城内交通质量较好；距高速公路车行约10分钟，国道约15分钟，通往全省及周边各地也比较便利。 四、宗地周边配套设施： 周边大型生活配套设施比较完善，有银座和宝庆两家大型超市，集贸市场、县医院、县一中都在项目的周边，就学、就医、日常生活必需品购买非常方便；县公安局仅一路之隔，相对治安条件较好。 五、地块周边景观综述： 地理位置优越，北靠泉山，景观资源丰富，拟计划将该山改造成为景观公园；苍山地下水资源丰富，宗地有原水泥长用于生产的地下水井两眼，为项目今后打造山景和水景提供较好的资源条件。 六、项目宗地SWOT分析： S优势 安全保障：宗地对面就是县公安局办公及宿舍，具有相对比较安全的区位条件； 生活便利：宗地距离县城最大的两家大型超市步行距离较近，购物十分方便； 就医方便：宗地距离县城医疗条件最好的医疗条件的县医院只有6、7分钟的车程，十分便利； 学区优秀：项目临近县一中，教学质量和升学率较高，本项目可以就近入学，学区优势明显； 上风上水，风水上乘：位于县城的东北部，属于上风口；地势较高，又北靠泉山，风水较好； 景观独特，资源丰富：北靠泉山，景观资源丰富，苍山地下水资源丰富，宗地有原水泥长用于生产的地下水井两眼，为项目今后打造山景和水景提供较好的资源条件。 W劣势 北邻看守所，对居住环境影响较大，应尽快了解搬迁具体的时间； 宗地的地质条件复杂，建安费用有可能增加，同样还增加了施工难度和工时； 宗地的地平高差较大，对项目的建筑排布有一定影响； 由于宗地在县城的东北部，距离现有的现热电厂较远，如果近期为项目提供集中供热的可能性较小。 目前宗地周围的商业和居住氛围还没有形成，缺乏人气效应。 O机会 由于宗地原址是县最大的水泥厂，对周边污染严重；随着水泥厂的搬迁，居住条件的改善，为本项目提供了较好的区域环境氛围； 项目北靠泉山的区位条件，本项目可以在项目正式入市前加以改造，也为项目提供较好山景观资源； 宗地周边缺乏较有规模的商业配套设施，处于市场空白，也为项目打造主题商业街提供了较好的市场机会。 T威胁 由于项目地处县城，地域范围相对较小，城区人口数量较少，今年的房地产开发量在去年10万平方米的基础上将增加一倍，竞争日趋加剧，尤其在团购房面竞争十分剧烈。 第二部分 苍山市场环境调查分析 苍山县概况 苍山县位于山东省最南部，是著名的革命老区。北接临沂南临江苏，西通枣庄，处于没海地区大开放，黄淮海平原大开放的交叉地带。境内潍徐、蒙台、临枣、苍邳四条干线公路纵横交错，京沪高速公路从县圬东郊穿过；与兖石、陇海、津浦三条铁路干线和石臼、岚山、连云港三个港口相沟通，距临沂机场和临沂火车站40公里。全县总面积1800平方公里，耕地面积140万亩，山区和平原各占一半。现有21个乡镇，1个行政村，117万人口。52万亩。现已探明的矿产资源有石膏、石灰岩、铁矿石、石英砂岩、大理石等20多种。其中石膏储量15亿吨，铁矿石6.2亿吨，石英砂5亿吨。境内有大中型水库5座，小型水库35座，河流12条，