2010年10月青岛市房地产深度研究报告.pdfVIP

1 2 3 市场 综述 九月楼市量价齐飙 调控政策再度加码 号称“史上最严”的房地产调控政策“新国十条” 自4月17号出台至今已 近半年，效果不仅十分有限，甚至出现了“越调越反弹”的尴尬现象。政策 出台之初，北京、上海等一线城市的住宅签约量和签约均价确如其所愿出 现了下行，但仔细观察又会发现住宅签约均价虽表现出回调态势，但幅度 并不大，甚至都没回到2010年年初的水平；而后就在政策出台4个月后的8 月份，全国各地住宅市场再次表现出“量价齐升”的回暖态势，一时间“假回 暖”、“最后的辉煌”等论调再次响起。 从9月份北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房市场情况看，签 约量和签约均价全都表现出大幅回升态势。以广州为例，9月1日-9月30日 广州市累计网签住宅12470套，比上月的6943套增加79.6%；网签销售面积 127.7万平方米，环比增加75.9%；签约均价约为12376元/平方米，环比上 涨12.7%；量价创下了年内新高。与此同时，万科、恒大、碧桂园等地产 大鳄销售业绩也屡创新高，其中万科9月实现销售金额142.1亿元，再创历 史新高。在此情况下，各地地王也不断涌现，楼市一片欣欣向荣新气象。 然而就在9月楼市强势回暖，业内人士欢呼雀跃之时，二次调控猛烈 出击，自9月26号开始中央各部委“五道金牌”齐下，楼市再次面临考验，但 因通常情况下调控政策的影响力需要一定的时间才能显现，因此目前尚未 产生大的波动。9月份岛城楼市同全国一线城市一样热情高涨“量价齐飙”， 共计签约住宅9503套约92.11万平方米，仅次于2009年11月份，成为有历 史记录以来第二高点，面积环比增加34.6%，套均面积97平方米；全市商 4 品住宅签约均价因市内七区住宅签约比重增大继续上扬，升至7361元/平方 米，创下了岛城商品住宅签约均价新纪录，环比增长11.5%。 写字楼市场方面，9月份共有108套房源进行签约，签约面积共约1.84万 平方米，签约量大幅增长。价格方面，五大商务区的写字楼签约均价在9月 出现大幅下滑，整体签约均价跌至10677元/平方米，环比下降44.0%。 商业物业方面，9月全市共签约商业类物业265套，约4.52万平方米，面 积环比上涨33.3%。价格方面，9月份商业物业签约均价延续了8月份的下滑 势头，降为11857元/平方米，环比下降11.9%，与去年同期相比上涨59%。 目前社会中存在的众多问题，如大量闲散的资金、单一的投资渠道、连 续8个月的负利率、众多急于购房的刚需消费者等等，这些都是助推楼市继 续升温的潜在因素，因此虽然受9月底出台的调控政策影响四季度岛城住宅 签约量将不可避免出现下滑，但预计降幅不会太大。而商业地产方面在近几 次调控中并未受到波及，因此随着中央及地方政府对住宅市场的收紧，商业 地产或在四季度迎来今年以来的首次签约小高潮。 5 目录 Ⅰ背景篇 第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读…………………………007 第二部分：青岛市宏观经济及房地产数据解读……………………..017 第三部分：9月政策环境分析………………………………………….025 第四部分：9月份行业重点资讯……………………………………….034 Ⅱ土地篇 第一部分：9月份青岛土地资讯……………………………………….046 第二部分：土地市场分析………………………………………….….053 第三部分：9月地块一览表………………………………………….…064 Ⅲ住宅篇 第一部分：2010年9月份全市住宅市场分析………………………….071 第二部分：2010年9月区域住宅市场分析 （七区 ）………………….092 第三部分：2010年9月七区二手住宅市场分析……………………….146 Ⅳ商业、办公篇 第一部分：写字楼市场分析…………………………