沈阳中原沿海赛洛城浑南项目整合营销策划.pptVIP

城市中心地位加速 浑南区域供需分析 [需求量] — 客户分析 从目前浑南市场的状况来看，购买浑南的客户主要来自沈河、和平及市中心区客户。 由于沈河、和平人口密度过大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊银带的建设，浑南成为吸纳沈河、和平的主要区域。 三大板块市场特点 以桥为界限，以发展时间为划分，分为东部板块、中部板块、西部板块； 发展特点，西部先行、中部最热，东部后市强劲； 小结 项目开发方向定位 从区位看，属于浑南中心位置，位于沈阳城市中央走廊南端起点，北接“五里河”商务区,地理位置优越，交通运输十分便利， 从位置看，本案位于中央商务区内，作为商务区内少数的住宅项目,向南吸纳软件园内客户,向北接金廊之势，吸纳金廊两端商务客层； 项目目标市场定位 本案客户锁定——旭日东升 作为本案而言，其地理位置（到达青年大街三站地 ，到达产业园区一站地）和外部舒适性将会吸引大批在产业区工作的企事业工作人员以及在青年大街、五里河商务区工作的银领、白领置业，未来随着地铁的开通，其客户所在区域范围将会更加扩大，而作为内部指标，本案社区配套的完善性、户型定位、规划设计将成为吸引客户置业的重要因素； 2005年以前客户购房动线示意图 板块内客户构成 板块内：清华同方 主要客群： 客户年龄特征比较年轻化，以30岁左右为主要客群。客户60%为自住购买。约有70％的客户来源于沈河、和平区域，客户职业主要分为公司白领、银领居多，其中在三好街、浑南的IT产业园工作的占很大部分。 2005年以后客户变化趋势 未来随着地铁1、2号线的开通,公交线的增加，本案将会越来越吸引地铁及公交沿线附近的客户,可以预见随着08年奥运会的召开，市中心所占本案客户比例将会大幅提升； 项目S.W.O.T.综合分析 项目价格定位 分期价格 户型配比建议 户型配比建议 户型配比建议——推导思路 户型配比建议 浑南新区户型供给及消化情况一览表 地块特点 整盘户型配比 商业建议 3 产品开发建议 市场 档次 客户 政策 产品 户型定位 浑南市场户型配比分析 1 2 3 结论一 市场角度分析 成交/需求分析 项目自身条件修正分析 新政应对修改户型配比 4 结论四 政策角度分析 结论三 自身条件分析 结论二 客户角度分析 推导过程 分析过程: 通过浑南市场住宅项目户型供给和消化比进行整体分析; 选取03-06年的共18个项目进行分析; 目的要求: 由片区户型供应及消化分析,找出机会点,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; 数据来源: 中原市场研究部 1: 中原建议：从表中可以看出，一室及两室户型目前在三大板块中特别是东西部板块供应量占的比重不是很大，但是销售量率却很高，本案作为中央商务区板块，首期通过小户型开发，一方面可以填补区域空白，另一方面可以充分利用地缘优势，吸纳小户型客群； 一室及两室的开发可以保证项目的快速消化及现金流的要求； 浑南新区户型供给及消化情况一览表 户型上的分布十分集中，1房2房的比例高达65％； 统计结果显示，本区域除奥运金版外，均为小户型定位，以公寓 产品形式居多。 房型需求及成交量排名：一房二房三房 1.29% 32.33% 37.56% 28.82% 供应比例 100万以上 50-60万 32-45万 16-23万 总价款区间 14% 56% 80% 90% 消化量 266-279 五室二厅 五室 124-143 三室二厅 三室 71-109 两室两厅 二室 38-54 一室一厅 一室 面积 户型细分 　 中央商务区户型供给及消化情况一览表 推导过程 2: 客户角度分析 【地块目标客户特征分析】 小结：目标客户群需求中小面积户型为主，如一房、二房；面积以经济实用型为倾向接受（一房45-65平米，二房75-110平米）。 以下调研摘自中原市场研究部春交会浑南中央商务区板块调研 推导过程 分析项目自身条件限制；对原定户型比例进行修正； 3: 适合做小户型 适合做中小户型 适合做中大户型 推导过程 新政影响分析 最大威慑力的举措： ——套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上 ——这也意味着90平方米以上房源的套数占总房源套数的比例将一定小于30%。 4： 二房 100% 3851 40-160 —— —— —— 合计 0.80% 31 160 私营业主/企事业单位 高层人员 卓越型 带多功能房 四房 2.41% 93 130-140 私营业主/企事业单位 中高层人员 享受型 3房2厅2卫 8.2% 5.82% 224 125 公务员/企事业单位 中层人员 精英型 小3房 三房 24.02% 925 89-105