河南荥阳联合地产天骄华城营晓策划报告.pdf

专 案 目 录 第一章 营销策略案 第二章 广告推广策略 一、市场分析 一、推广策略 二、项目研究 二、广告表现 三、物业规划建议 四、竞争对手扫描 五、消费者洞察 六、项目定位 七、产品结构建议 八、营销推广策略 行 销 目 标 • ◆ 在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售； • ◆ 创造出在荥阳市场的优秀品牌地位和创新地产概念； • ◆ 树立起轻松繁殖，后发得意的品牌资产； 第一章 项目营销策略案 一、市场分析 ——我们处在什么样的房地产市场中 市场概况 良好的市场基础，已为我们铺好了销售的路基 荥阳地产概况 ★ 2006年荥阳地产市场基本进入成熟阶段，基本是地产的牛 市； ★大盘成为荥阳的又一亮点； ★市区存在众多自建房，规模小，价格低； ★东区为荥阳高档住宅聚集区域，是目前荥阳房地产发展规划 的新区为项目开发提供良好的市场机遇； ★ 二次置业的人士增多，并更加理性； ★ 政府对荥阳东片开发区的大力推广； 市场概况 ★荥阳的房价与周边地市相比，不断走高，具体原因如下： 1、外地房企进入：京城花园作为2003年荥阳市政府招商引资的重点 工程和形象工程，总投资1.5亿元，是目前荥阳最大的小区。这些 外地房企入驻，无形中抬高了荥阳的房价。 2、郑州房地产的拉动：2004—2006年，郑州每年的价格增幅度均在 13%以上，外来资本不断涌入郑州，产品不断创新，更加多远， 2006年郑州市房地产呈现井喷态势。随着郑上路的贯通，大大缩 短了郑州、荥阳的时空距离，郑州房市必然对荥阳造成较大的影 响。 3、郑州西部大开发 郑州西部老工业基地搬到须水之后，离郑州和荥阳的距离差多， 但在两地购房的成本却相差很大，综合衡量，以前一些在建设路 住的工人还将到这里买房，不但造成客源增多，也使荥阳房产增 加了升值的潜力。 4 、开发成本大幅度增加：这是房价上升的根本原因。 二、项目分析 ——我们自己怎么样 项目分析 优势： n 处于荥阳西区高档住宅核心区域，是将来荥阳重点规划建设的策略增长区； n 项目处于荥阳新老城区交汇处，及有老城区的成熟与繁华，又有新城区的勃勃生机，最具 投资价值的黄金地段； n 项目规模不大（60多亩地，有整体规划），容易形成快进快出态势，快速回笼资金； n 京城花园的先期销售成功，为此地段作了良好的宣传铺垫，也给消费者带来很大的信心； n 市政府对周边的规划投入（包括博文路、紫薇路等道路贯通，市政府、税务局、交通局、 法院等行政单位均搬迁至新区）和对东片区的大力度推广，都为本项目作了先期的炒做。 n培养了众多人材，具有悠久历史的荥阳高中紧邻本项目，领本项目所在区域积累了深厚的文 化底韵。 项目分析 劣势： n 作为位于新老城区交汇处的住宅物业，比同地段的京城花园的规模楼盘的先 天条件相比，竞争力稍弱； n 京城花园等高层项目的的先期入伙，分流了一批消费者，同一区域的锦绣佳 苑已经开始正式认购，必然分流很大一部分客户，同时郑州银海房地产开发有限公司在我 项目附近储蓄的30多亩土地预计将在2007年5月份即将动工，并与10月份完成客户积累， 这必将进一步分流项目的客户； n 片区同期开发和正在销售的楼盘（京城花园、锦绣佳、苑等），存在一定的 竞争压力； n 其它待与开发商沟通后再行提炼； 项目分析 机会点：n东区做为荥阳重要规划发展方向，市政府、税务局、交通 局、法院等行政事业单位陆续搬迁到新区，必然拉动区域的成熟和 区域价值的提升。为项目提供极好的开发时机。 n项目所在区域已经形成相对成熟的居住氛围，为项目提供了较好