2010年07月盐城奥园计划1.4期产品开盘营销策略.pptVIP

盐城奥园1.4期产品 开盘营销策略;目 录 ; NO.1 突破价格体系——建立新价值的必要性;;重识盐城奥园;高端别墅社区价格的主要构成元素;唯一性：;[盐城中体奥园],挑战价值观;小结;正式开盘前的蓄客期无售楼处及样板区辅助;差异区隔，绝对影响 ※ 视觉系统，品质感 ※ 公关活动，实力感 ※ 销售道具，价值感 ※ 样板区，直观感;氛围营造;看房通道的必要包装及凸显风格与品质的元素;营销蕴含“骨子里的中国”，含蓄而内敛;听觉;味觉嗅觉;触觉;1.看房客户提前预约，专人服务贵宾礼遇 2.媒体及市场调研日集中接待，平日谢绝参观 3.形象出众迎宾员接待及送客，一来一往体现尊贵感 4.水吧提供酒水饮料及酒水单有特点，专人提供招待服务;项目推介会先行，老带新营销。; 渠道策略：客群定渠道，结合公关以旧带新。 前期老业主邀约亲朋参与推介会，在高档酒店等地举???主题活动等，隆重面世， 树立初期形象与口碑，不断笼络基础客群， 将品牌推广与营销合二为一，提供前期优惠措施，同时建立老带新客户渠道。 渠道运用：定向推介认购与持续升级vip客户结合优惠策略。 推介会期间限量vip发售以及蓄客阶段的双重升级政策可以保留客户需求，稳定 销售队伍，摸底客户意向价格，扩大意向客群等。; 渠道策略：渠道定渠道，特种行业内部渠道。 通过赞助当地体育、文化赛事、协办主题文化节，树立高端项目领军形象，吸引媒体视线，同时通过民营企业协会、商会等渠道、进行关键人物声音及口碑行销和配合，比较容易赢得客群。 结合渠道：嵌入式公关活动。 通过赞助活动，加大项目和品牌的宣传覆盖面，通过吸引相关行业组织年会，在协 会年会上投放项目的DM，在行业年会或者聚会上嵌入项目的公关活动，增加公关渠 道和品牌影响力。还可在行业杂志上登载软性广，有目标性打通渠道连接客户。;;;项目本阶段推广策略;项目后期推广策略;小结;价格表制定原则： 制定产品类型、户型类型的价格差异的目的需要保证项目销售额和各类产品户型的顺利销售 价格表制定需要遵循相对简洁的规律，有利于销售人员掌握价格规律，便于引导客户完成销售； ;景观因素;独栋最高14535;价格表数据分析说明;推售策略及排期： 考虑整体销售周期长度和项目体量，以及参照项目销售数据统计分析，拟针对项目开盘共划分三个大阶段。其中第一阶段为1.4期首次开盘，准备周期较长，但市场口碑尚未梳理，房源量适中；第二次开盘为2011年后元旦期间小规模优惠开盘，销售期持续到春节前后，考虑该时段为房地产市场传统淡季，推盘房源套数较少；第三次开盘为1.4期项目收官阶段，无论从项目工程节点、拟推房源、推售房屋套数，都将创造项目价格新的高点，完美收官。;时间节点考虑： 考虑到目前各项实际工作进度以及推广、蓄客等必要条件，我司结合销售目标的分解，安排如下重大时间节点： 首场推介会--------------------------9月18日（周六） 要件：主要销售物料到位，宣传片制作完成，沙盘、模型、户型制作完成 盛大开盘（首次）-------------------10月9日（周六） 要件：销售许可证，售楼处完全具备接待条件，景观带呈现 二次开盘----------------------------11月20日（周六）--待商榷 要件：样板区完成、样板间具备接待条件;;周期;第一销售周期 推盘套数：独栋5套，联排36套，总计41套 预计销售金额： 1.11亿 销售面积： 9670.66 ;第一周期内的两种市场应对策略;;;;1.2期推出31#、32#、33#共计3栋楼； 其中独栋别墅共计1套，联排14套；在四期房源总套数中，占比14.85% 总推售面积： 3478.46 ㎡，在四期项目总推售面积中，占比14.76%； 拟售单价：11750元/平米;销售周期：2010年1月初-2011年2月底，共计2个月 目标销售率：90% 目标月均销售量：9套 推盘套数：联排18套 销售面积：4107.04㎡ ;;第三销售周期 推盘套数：独栋3套，联排38套，总计42套 销售面积： 9793.37 ;;销售周期划分 ;小结;此前，盐城奥园09年共计销售房源67套，来访客户综合成交率4.5%，约访率18%。以此为依据，同时根据我司销售经验并结合市场情况，认为本项目约访率约为25%，来访后意向率约为30%，意向客户升级率约为40%，升级客户购买率约为70%。 以上概率，已考虑产品因素、客户喜好、购买 能力资质、市场情况、房源冲突、价格抗性等因素，综合购买率8.5%。;;;样板间。样板间对来访客户造成实际影响胜于业务员的任何雄辩，为了解决意向