2011南京招商地产紫计划金山1号营销上.pptVIP

招商紫金山一号2011年度营销报告; 一、2010年南京房地产市场回顾; 第一部分：2010年南京房地产市场回顾;政策;背景1——之前政策效果有限：09年房地产市场疯狂发展后，09年末及2010年初维稳政策主要以指导性和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响;商品房销售量价走势;PMI指数和工业增加值增速走势情况;数据来源：国家统计局;之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显;针对仍然疯狂的楼市，2010年4.15新政（国十条）出台，把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面，反映了政策重点的变化;4·15新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，2010年9月29日中央出台了更为严厉的调控政策;对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。;国务院在1月26日出“国八条”调控房地产市场，原则同意在部分城市开展房产税试点工作。2011年1月28日，房产税正式来袭，试点工作首先在重庆、上海进行，重庆侧重对高档住房征收房产税，上海侧重对新购住房征收;从2010年10月起连续两次加息，2011年2月8日又一次加息，加息频次密集，2011年或成加息年;二手房交易成本提高，拥有多套住房者限购，刚需购房者交易成本提高; 第一部分：2010年南京房地产市场回顾;整年交易量较09年下浮62%，达442万平米，但高于08年低谷期。上半年萎靡，9月份后地价飙升、地王频现;板块 ;土地市场供求依然紧张，大宗土地较为稀缺，且向新区发展趋势明显;成交数量方面，江南八区28幅，占总成交的45%。 成交面积方面，江南八区192.87万㎡，占总成交的44%。 成交结构方面，居住用地成交32幅，占总数的52%，主要分布在江宁、栖霞、六合；混合用地16幅，占总数的26%，主要分布在江宁、下关；商业及办公用地28幅，占总数的22%，主要分布在建邺及六合。 江北：以居住用地出让为主，同时政府重点打造江北新城，下半年连续推出多幅社区配套及商业用地。其中浦口的商业办公用地成交居各区域之最，为13.3万㎡，占总商业办公出让地的39%。 江宁：以居住???混合用地为主，分别为67.09万㎡和78.96万㎡，居住用地成交面积为全市之最。高铁南站以及多条地铁的规划对江宁产生巨大利好，品牌商业地产的入住将带动区域生活配套快速完善并提档升级，整体板块环境日趋成熟； 主城：纯居住用地体量日渐稀缺，以混合用地和商业办公用地出让为主； 河西：居住用地成交量锐减，多幅商业用地成交，说明政府加大力度打造CBD核心区的规划始终没有改变；;成交土地单幅面积趋小，地王频现，成交楼面均价增幅78%;开发商;开发商;土地市场总结; 第一部分：2010年南京房地产市场回顾;在新政的影响下，市场回归理性，全年成交494万平米，降幅53.7%，通胀促使供销主要体现在下半年;均价突破万元大关 2010年南京商品住宅市场均价突破万元大关，下半年住宅价格涨幅有所回落，同比由上半年的+63.1%下降为+54%；环比由上半年+32.9%回落为+15.9%。从逐月销售均价看，全市成交价格大致成抛物线轨迹。 第四季度是成交高峰期 从图中可以看出，2010年下半年的销售额335亿元，占全年总销售额的比例明显高于上半年，因此下半年均价上涨对全年整体均价的影响程度较大。;商品住宅平均成交面积下降一成，达100.2平米，宏观政策效果显著，改善型和投资型需求逐渐让位于刚需;中小户型成交比例明显放大，成交面积100平米以下占46.55%，调控效果明显;单价6000元以上的产品占市场份额37.05%，万元以上则占40.51%;成交面积分布仍以两江板块、河西板块为主力，仙林市场供销减弱;销售总额中，河西市场发力，三足鼎立之势回归;在售楼盘销售面积十强（城中）;城东板块：供销萎缩，价格上下波动;在售楼盘销售面积十强（城南）;城南典型个案——金地自在城，郊区品质大盘，产品、价格优势赢得市场;推盘 情况 ;在售楼盘销售面积十强（河西）;在售楼盘销售面积十强（城北）;在售楼盘销售面积五强（仙林）;在售楼盘销售面积十强（江宁）;在售楼盘销售面积十强（江北）;2010年南京地产排行榜上榜，或是引领市场售价的，或是大盘跑量的;在新政的影响下，市场回归理性，全年成交494万平米，降幅53.7%，通胀促使供销主要体现在下半年。; 第一部分：2010年南京房地产市场回顾;受供给减弱及高端改善型需求受抑双重影响，2010年成交套数下浮57%，但整体供不应求，均价达14972元/平米;市场仍以经济型别墅为主导，联排物业占据53%去化份额;市场品质代表，仍旧为绿城玫瑰园;预计2011年别墅在售新推体量约66万方