2011岳阳天使佳园项计划目营销策划提案下.pptVIP

2）区域外客户—重点客户源;3）开发商相关客户;4）投资客户;四、产品建议;目前岳阳市场上楼盘建筑外观大致相同，大都是现代简约风格，个别楼盘采用的是西 班牙建筑、欧式、英伦风格、港式建筑等具有某地区或某国家的文化色彩的建筑风 格，较为普遍，个性不鲜明。围绕“艺术主题文化社区”，我们建议在本项目的建筑外 观设计上，制造亮点，打造现代艺术风格的建筑。建议效果图如下：;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;五、销售策略;整体思路;价格策略：;2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地 产市场平稳健康发展。“国十一条”在“国四条”的基础上进一步强调：“加大差别化信贷 政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷???购买普通自住房的同时，要严格 二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用 贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未 成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。” 对于2010年的房地产市场，业界已有一个基本共识：像2009年下半年那样疯狂是不 现实的，市场没这么傻，政府也不会答应，因此房价调整势在必行。但反过来想似乎也有道理：在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、 仍然需要宽松货币政策和积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下，在城市 化催生旺盛住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政、房 地产公司“不差钱”的行业环境中，房价又能跌到哪儿去呢？从今年十大城市住宅价格 指数来看：（按环比涨幅排序） ;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;同 比 城 市 近 三 年 价 格 走 势 分 析;2010年商品房价格急剧上涨;衡阳市近两年来商品房的价格一直持续上涨，由 2009年的同比增长20.11%，到2010年上半年同比增 长15.32%，近两年的增长速度平均以近20%的速度 上涨。 可见，三线城市的房地产业正处于一种蓬勃发展 的状态，房地产发展空间不可估量。 ;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;我司初步预期天使佳园明年上市均价在3500元/㎡——4000元/㎡之间。（本价格为市场价格预期，根据项目的上市时间会做相关调研再调整）;营销模式;从上述六大项目的营销模式上分析，可以看出所有项目都采 用VIP卡贵宾客户申请的模式，并且岳阳广大市民也已全然 接受这一种优先选房或者优惠申请之类的模式。天邦珍珠湾、 富兴华城、华盛佳园三大项目根据其上市物业的总套数比与 VIP卡的发放达到1：1的比例，所以在开盘时出现开盘当天 所有房源全部售罄的场面；而湖尚VIP卡的发放数量与所推 房源近1：2的比例，致使开盘销售过半；湘岳兰庭这所以 开盘销售率仅22%，主要取决于VIP卡的发放数量与所推房 源比例过低（1：3左右）。不管是销售22%还是全部售 罄，都可以看出采用这种营销方法来稳定客户的购买心理是 非常重要的，凡属办理VIP卡的客户在开盘当天选房机率高 达90%以上。由此可以看出，目前VIP卡贵宾客户申请的蓄 客模式的可行性是较大的。;第一步，进行免费300张VIP卡登记发放，客户登记后开盘时 购房凭卡可享受3000元房款优惠。 第二步，进行VIP客户升级活动，具体内容如下： ① VIP金卡诚意认购：收取诚意认购金20,000元，发放【天 使佳园】诚意认购VIP金卡一张，凭卡享有相关权益； ②VIP金卡持卡人相关权益： ▲ VIP金卡持有者于开盘之日享有优先选房的权利； ▲ 签定正式合同后，购卡诚意金冲抵等额（20,000元）购房款； ▲ 持卡人根据卡号顺序的不同享受不同额度的额外优惠（详见第3条）； ▲ 有资格参加开盘当日举行的“幸运联环大抽奖”活动； ▲ 开盘日未能选中目标物业者，可申请退还诚意认购金。 ③VIP金卡等差优惠额度 ;六、推广策略;推广主题：; 央区10万平米?艺术主题人文社区 释义： “10万平米”突出项目规模； “城市中央”强调项目位置，地段优越，升值潜力大； “艺术主题人文社区”点明了产品属性及特征。 ; 生活艺术馆?城市艺术家 释义： 现代人所追求的不仅仅是“吃饱穿暖”的物质生活，他们更看重的是精神财富，讲究的是生活情调与生活艺术。此广告语运用了比喻手法，将本项目比喻成“生活艺术馆”，点明本项目是繁华城市中的艺术化的“精神家园”。; 爱美?就住美苑 释义： “美”包罗万象，每一个人对“美”都有着自己的见解，可以是外在美