世联济南保利北大槐计划树项目竞标报告下.pptVIP

*;华润在深圳成功树立项目标杆后，在全国快速复制，但对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正，提高综合体的盈利能力和回现能力;开发模式;万达在全国快速复制综合体项目，已进入27个城市，根据研究目的，挑选出以下4个50万平米建面及以上的万达广场，选择北京CBD万达广场作为研究案例;北京CBD万达广场项目总建面约50万方平米，其中非住宅物业面积约为20万平米，占整个项目的40%;北京CBD万达广场分两期开发，首期开发可回现的住宅物业和部分生活配套，后期开发持有型物业;*;*;;*;*;在城市核心区开发综合型物业，前期开发可售物业，在实现资金回笼后开发持有型物业，实现资金快速滚动，是万象城模式的改良升级版;模式;华润模式: “养鸡生蛋” 商业先行启动，带动其他物业升值，实现其他类型物业价值最大化 先行投入大量资金,资金回流周期较长(5~10年) 万达模式： “一茬茬割麦子” 综合体形象,先售住宅/公寓/写字楼等产品快速回笼资金 其主力店及高星级酒店最后开发,自持运营长期收益 SOHO模式：“杀鸡取卵” 全部快速销售,难以实现持续效益;开发模式;企业因素： 商业资源缺乏 快速实现现金流;建议借鉴万达模式;四、开发模式研究及选择;物业类型选择及盈利模式分析;;分类;区域大量中高档社区的兴起带来中高端消费人群汇聚，产生中高端消费需求，升级区域商业的中高档消费场所具有发展空间;高档百货将有银座中心，位于经十路与纬十二路，交通便利，已确定打造14万平米的银座家庭娱乐主题的SHOPPINGMALL，物业类型全，档次高，其本身具备丰富的商业运作经验。;附录：部分商家入驻意向;2;项目;西市场商圈内咨询类、商贸类、办事处等中小型企业数量大，需要较小面积办公场所;项目位于济南市传统的西市场商圈，有小商品批发市场、路港和平商城、绿洋小商品城等小商品零售和批发市场，有大量个体工商业主，有小型办公需求，而且投资意识比较强。;2;西部区域旧城拆迁改造;绿地卢浮公馆 占地面积：12.6万平米 建筑面积：40万平米;现在均价;西部客户;2;商圈流动人口多、经营业主规模大，有大量租赁、居住、商务办公及投资需求;路港、绿洋等小商品批发市场存在着大量有实力的经营者，对小型办公居住及仓储有着巨大需求，且投资意识强;物业名称;2;酒店发展机会;区域认同度增高，居住需求大、市场供应少，在售住宅楼盘销售火爆，供不应求，特别是两居、小三居的小户型产品;物业类型选择及盈利模式分析;1号地商业价值2号地3号地,1号地做昭示性强的 写字楼和商务公寓;;商业旗舰：（54250平米） 本着商业价值最大化原则，保证商业旗舰店的规模性及地块完整性，B地块旗舰商业将基底面积用到极致，打造地上四层，地下一层主力店;各类物业类型面积划分;*;商业街=精品街+时尚休闲体验街+休闲餐饮街;;商业街意向图;楼名;基于区域市场和客户诉求导出本项目写字楼以满足中小型企业办公需求为主，建议主力面积在50-200左右。;写字楼——未来感的弧形立面，突破常规商务格局;控制成本，将钱花在客户看得见的地方;户型方正 低成本办公 满足复合需求 投资回报率;产品定位：特色公寓（商务公寓+居住公寓） 配置建议：商务公寓 双层呼吸玻璃环保节能设计+全家居产品+顶级软硬件服务;商务公寓、居住公寓建议精装; 以卢浮公馆与路劲御景城户型比例以及消化情况作为参考依据； 本项目目标客户是周边企事业单位职工、西市场私营业主、年轻工薪白领，即区域市场去化速度最快的户型面积区间的客户群，中小型面积客户需求量大。;根据市场热销产品，抓住主流需求，户型配比如下;充分考虑到住宅产品与商业产品的整体性，考虑到两类产品的性质和档次，建议不强制两者为同一风格，但需保证两者保持视觉上的和谐。 建议住宅建筑风格走现代主义风格，或具有时代感的新古典主义;提升沿铁路一侧的窗户隔音技术，比如采用双层中空玻璃设计或更好的技术 沿线建筑墙面使用隔音板装置。;沿铁路边界增设防震地沟与隔音墙;解决建议之三;物业类型选择及盈利模式分析;核心驱动 长期盈利物业;;项目开发建议——项目总体量约49万方，其中自持物业5.4万方。计划销售周期控制在3年内，2011年5-10月份完成主力店招商，10月份首期开盘。;;物业类型选择及盈利模式分析;本项目可销售面积约43.7945万㎡，保守销售金额约44.639亿元 项目总投资约29.44亿 最终可实现利润约9.7亿（已扣营业税/财务成本/营销费用等） 同时持有5.4万㎡的优质商业/预估保守市值5.4亿 投资回报率50%以上！; 销售单价参照项目周边类似项目的均价； 所有物业销售单价以当前市场均价来计算，不考虑时间价值； 建安成本参照山东城市建安价格； 销售费用按销售收入的3%计算； 销售税金及附加