2010年邢台市安联·的德国印象项目营销推广代理服务标书.ppt

*; 服务站简介;时间;在全国经济快速复苏，居民住房问题已到刻不容缓的背景下，国家出台系列相关调控政策一方面能稳定民心，另一方亦想从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道。2009年12月以来，全国共计出台22项政策调控房地产业，政策内容涉及房地产业开发与经营的各个环节以及现金流引导等，为05年以来国家调控房地产业最为全面的一年。 销售环节：提高首付门槛、遏制投机、杜绝捂盘惜售 1、首付利率提高，购房成本增加，大部分投资及炒房客将退出商品房市场 2、10日内一次性公开所有房源的措施将杜绝捂盘惜售、哄抬房价行为 3、限购限贷政策亦压制大部分置业者的购房需求。 信贷环节：严格执行差别化信贷机制 1、异地限贷或禁贷给楼市交易以重创 2、首付提高、利率上升以及三套限贷均将挤出多数购房者 营销环节：禁止开盘前各种推广营销活动，增大回款难度 ; 服务站简介;新兴大街;;序号;1、据统计，2010年上半年邢台在售或面市的住宅类楼盘将进50个，总建筑面积超过600万平米，其中不含小产权、新民居等；这些面积会在未来三年内逐步投放到市场中，可见邢台目前的住宅市场竞争非常激烈； 2、粗略估计，目前邢台已放开推向市场在售的住宅类楼盘建筑面积约140万平米（已售出面积未含在内），这是由于绝大部分楼盘均是部分部分推售； 3、房管局2009年根据备案统计数字显示，2009年全年邢台商品房销售面积大约162万平米（含产权车库、储藏间等），但是仍有大量预售或延期备案面积无法统计在内； 备注：由于有一部分的小规模项目难以统计其具体的经济指标以及去化量数字，因此以下的供给和销售等统计按照主要代表性楼盘进行统计，这部分楼盘的供给和销售量占到了邢台市楼盘的绝大比例！详见以下统计数字！;1、存在较严重的项目扎堆情况，直接的项目对抗和竞争非常明显； 2、从产品层面已逐渐上升到了拼营销、拼策略、拼服务的高层次水平； 3、整个市场多点开发，已不再是几年前桥西独大的特征，桥东的开发量和开发水平在2009—2010年有了突飞猛进的提升，价格涨幅也有所提升； 4、“乱”——一方面源自于市场放量集中迸发，大批新项目上市，你方唱罢我登场，其次也是最主要原因开发商素质参差不齐导致项目水平参差不齐，部分小开发商由于资金压力增大，只能通过价格竞争取得短期内的回笼资金，这些都严重影响市场的正常发展，并且直接导致了部分购房客户对于房价下降的预期； 5、以后将是规模开发的时代，大规模项目、资金实力雄厚的开发商会逐步占据市场主导，由于政策对于预售条件的严格控制，小型开发商资金必然吃紧，从而难以保持工程进度，而这又进一步影响其销售进度，此恶性循环会导致小开发商逐渐退出市场竞争，从而市场会趋于良性的发展。;从数量看， 桥西区共13个项目，19500套 桥东区共7个项目，9000套 供应总套数不低于28500套。 （含已售出的部分） 从项目属性看， 目前邢台正处于“3年大变样”中最后一年，城市化进程加速，旧城改造与城中村改造项目较多，桥东有泉北泉、城市花园，桥西有爱上城、水印城、上品家园、第五大道、现代城、三奕润城 从供应户型看， 两房面积以80-90㎡为主， 三房面积以100-120为主。;所在区域;从数量看， 桥西区共13个项目，19500套； 桥东区共7个项目，900套 供应总套数不低于28500套。 从项目属性看， 目前邢台正处于“3年大变样”中最后一年， 城市化进程加速，旧城改造与城中村改造 项目较多，桥东有泉北泉、城市花园， 桥西有爱上城、水印城、上品家园、第五大道、 现代城、三奕润城 从供应户型看， 两房面积以80-90㎡为主， 三房面积以100-120为主。;区域; 41.2%为国有企业，13.2%为集体企业，工作比较稳定，有一定经济基础；另外有23.7%的私营企业和6.1%的外资企业，此类人群的后期经济增长较快，潜力巨大。 这部分消费群体，对住所的环境、物业、配套，对房间的朝向、户型，对居住的舒适度、安全性都有要求。;◎邢台人有较为明显的地域情结； ◎对景观、户型设计以致周边环境的要求在不断提高，看重生活舒适度，这也是西北区域发展成为高端住宅区的一个重要原因； ◎对户型面积的要求主要集中在80—130平方米之间，户型结构上对紧凑型三室最倾向，对小高层、高层物业表现的的高层部分表现并不积极，尤其表现是绝大部分项目高层部分产品销售不畅，多层、花园洋房仍受欢迎； ◎受到经济危机和房地产重度调控的影响，消费者对性价比和投资的安全性关注前所未有的增强，即开始更重视开发商的品牌，资金雄厚，手续正规，工程进度有保障的项目销售速度明显高于其他项目，这注定未来的房地产市场是大开发商和大规模项目的天下； ◎现住房有37.5%为3—5年房龄，