武汉大学国际交流中心可行性报告.docVIP

目 录 第一篇 项目概况…………………………………….…… 2 一、项目名称……………………….………………………… 2 二、项目位置…………………………………………………. 2 三、项目周边环境…………………………………………… 2 四、项目地块特点…………………………………………… 3 五、项目主要技术经济指标……………………………….. 3 第二篇 项目开发经营背景与开发方案…………… 3 一、项目地块产权状态……………………….…………….. 3 二、项目地块土地等级……………………………………... 3 三、项目开发经营运作方案……………………………….. 4 四、项目地块开发经营决策的价值准则……………...…. 4 五、项目开发方案……………………………………..……. 4 第三篇 项目市场环境分析……………………………. 5 一、宏观环境分析………………………………………..…. 5 二、武汉房地产市场分析………………………………….. 6 三、项目供需圈市场分析与预测…………………………. 8 第四篇 项目供需圈市场分析………………………… 9 一、项目供需圈供给分析………………………………….. 9 二、项目供需圈市场需求分析…………………………….. 14 第五篇 项目机会选择决策和产品决策分析…….. 19 一、机会分析(SWOT)………………………………………. 20 二、目标市场选择…………………………………………… 21 三、产品决策分析…………………………………………… 22 四、价格定位决策…………………………………………… 22 第六篇 项目财务分析………………………………….. 22 一、方案一财务分析………………………………………… 23 二、方案二财务分析………………………………………… 25 三、各方案经济评价指标计算比较分析…………………. 27 四、敏感性分析……………………………………………… 28 第七篇 项目风险分析与规避对策………………….. 29 一、项目开发经营中的市场风险…………………………. 29 二、项目运作中的管理风险……………………………….. 30 三、项目开发经营中资本运作风险………………………. 31 结论……………………………………………………………… 32 第一篇 项目概况 一、项目名称 项目暂定名称：武汉大学国际交流中心。 二、项目位置 本项目位于武汉市武昌区八一路与生态游园路(建设中)交汇处。北靠武汉大学校外学生公寓,南邻八一路,西毗中国科学院武汉分院，东倚武汉大学。 三、项目周边环境 · 本项目地块处于全国著名的东湖风景区，北距浩瀚广阔的东湖有1500米，沿新开通的生态游园观光路，步行十几分钟可到东湖岸边，南倚大小洪山丛林山麓，东临武汉大学珞珈山校园风情，周边自然环境湖光山色，花草树木，风景优美宜人。 · 本项目地块周边邻接省直机关水果湖地段和中南商场为中心的中南商务区，为省政府行政圈、中南商务圈、武汉大学文化圈共同辐射作用的城市成熟地段，是武汉市自然风景最好、知识层次最高、文化氛围最浓、商业繁华程度高的区片之一。 · 本项目周边基础设施配套完善，八一路和珞狮北路的拓宽改造工程已全面完成，生态游园路还在建设之中。交通便利，519、557、12、515、55、572、49等十余条公交线从门前经过，通达武汉三镇。商业服务和娱乐休闲设施配套齐全，距离中南商业区、洪山广场和水果湖只需10分钟车程，距离亚贸商业区只需20分钟车程。教育设施配套完善，知名度高。 · 本项目周边商业及公用设施配套状况十分理想，见下表。 区域市政配套设施一览表 购物场所 中南商业大楼、亚贸广场、中百仓储、中北路家乐福购物中心 文化教育 武汉大学、中国科学院武汉分院、湖北商业高等专科学校、市洪山中学、街道口小学、洪山新华书店、水果湖二小、水果湖中学 医疗卫生 省妇幼保健院、广州军区武汉总医院、武汉大学口腔医院 金融服务 中国银行、农业银行、商业银行、交通银行 娱乐、休闲、餐饮 洪山广场、武大运动中心（待建）、湖锦酒楼、三五酒店、帅府饭店、丰颐大酒店、大荆江酒店 · 就地产市场价值而言，房地产界有一句行话：“金角银边”。即指城市成熟社区处于主干道交叉拐角处的地块市场价值很高，“寸土寸金”。本项目地块处于八一路与生态游园路交汇之角，即谓“金角”。 四、项目地块特点 本项目地块面积小，形状狭长，沿主干道面宽较大，利于开发建造高层商业物业。东西边长约为55米，南北边长约为190米，规划设计会受到一定局限。地块上没有建筑物和构筑物，拆迁量为零。 本项目地块原规划用途为公共停车场。由于地块位于两条主干道的交汇处，按照规划要求需要考虑交通视角盲区的问题，所以规