麦点地产2006年沈阳市中润商业项目可行性研究建议.pptVIP

仓库承建面积分割配比 仓库承建建议 1、仓库细分市场建议 注：在仓库分割面积配比中，各面积段所采用的比例均为调研过程中所做抽样需求比例。 面积基数 分割区间 比例 面积段 比例 个数 总面 7799㎡在此按8000㎡考虑 30-50 45% 30 60% 72 2160 50 40% 28 1400 100-150 35% 100 35% 9 900 120 45% 10 1200 150 20% 4 600 180-230 20% 180 35% 3 540 200 40% 3 600 230 25% 2 460 合计 100% —— —— 131 7860 仓库分割面积配比 注：实际需求7799㎡，在此设置分割后为7860㎡，多出61㎡，在此忽略不计；另7860为 实际使用面积，未包括交通运输、电梯等公共空间占用面积。 面积分割：以金马B区需求为主，设三个面积段30-50平、100-150平、180-230平，比例分别为45%、35%、25%。 层高标准：参考各客户需求建成货物堆放8个高（约0.4*8=3.2米）+400活动空间=3.6米高。 空间隔断：建议采用60立砖，既保证了防火性也保证了私密性和防盗。 配套标准：仓库在建设过程中应保证防潮、防火、防盗，同时也应考虑部分仓库的温度、照明要求。 收费标准：（35*996+35*3080+35*450+900*40+7280*30+1600*22+2250*25）/16556 =30.45元/㎡取30元。仓库收费建议先期25元/平，以争夺一部分市场后，再着情调整价格。 通行宽度：仓库内部道路应保证运输工具双向通行宽度（2.5米），至少设置两个主出口。 仓库形态承建建议 金马A、B、C座 恒泰鞋业 客运站 李伟库房 嘉兴库房 仓库收费标准 35元/月/平 40元/月/平 25元/月/平 30元/月/平 22元/月/平 档口/网点配比 档口/网点承建建议 2、档口/网点细分市场建议 注：在档口分割面积配比中，各面积段所采用的比例均为调研过程中所做抽样需求比例。 类型 面积段 个数 比例 面积㎡ 总面积㎡ 网点 120 5 20.8% 600 2880 150 8 41.7% 1200 180 6 37.5% 1080 档口 20 35 37.6% 875 3015 30 38 40.8% 1140 50 20 21.5% 1000 合计 —— —— 100% 5895 5895 档口/网点配比 目前现有有效需求为隐性，可预见潜在需求明显，上述考虑为保守估计。 保守估计依据：A区经营不景气，客户层急于寻找新的适宜经营档口；B区租金较高，调整档口价格亦可吸引此区客层；恒泰则是网点销售的绝对主力客层。 参考价格项目 档口租金 金马A区 4000/25平/月（160元/月/平） 金马B区 7000/40平/月（175元/月/平） 金马C区 5000/30平/月（166元/月/平） 恒泰鞋业 免费一年以后8333/240平/月（34.7元/月/平) 锦绣江南 网点1.3-1.9万元/平（西向），现只有230平1-3层门市 档口/网点承建建议 建议本案档口价格5070元/30平/月（169元/平/月），该数值为加权平均价格，参考项目金马鞋城A、B、C三区，未考虑恒泰鞋业。 档口面积分割做成可任意分割式空间。建议先以低价租用入市，得到客层资源后，以经营情况调价，可参考恒泰鞋业。 网点可销售，销售价格可参考锦绣江南网点销售价格，建议本案1.5万起价，略高于锦绣江南。 4、小结 本案进入细分市场：仓库、档口/网点市场 仓库 档口 网点 合计 供应量 8000 ㎡ 3015 ㎡ 2880 ㎡ 13895 ㎡ 面积 分割 30-50 ㎡ 100-150 ㎡ 180-230 ㎡ 20 ㎡ 30 ㎡ 50 ㎡ 120 ㎡ 、150 ㎡ 、180 ㎡ —— 供应 数量 131个 93个 19个 —— 注：以上数据均为调研后所做的保守计算，在实际市场中，潜在市 场需求较大。合理的价格必是对客层较大的吸引，加之周边东北日 杂的重建，必将带来客层流动。 项目运作的SWOT分析 优势 品牌开发、物业保证、大规模整体规划运作。 一层与地下一层的便利性经营是潜在客层的极大吸引力。 劣势 消费习惯将引起客户层对本案的认知，短时间内难于改变消费习惯，从而影响其对产品力的判断。 机会 临近鞋城，交通便利、周边配套成熟，商业气氛浓重、商业价值突出。 鞋城邻近的物业形态供应量有限且未来亦不会有新的供应。 政府对南塔地区做新的规划“建立沈阳最大的市场群，形成沈阳东部商贸中心”，将给本案的经营环境带来巨大商机。 威胁 上市时间滞后，鞋城内部正在改善经营环境，金马A座会先行本案上市，这将导致本案产品经营的被动性