2008山东潍坊辰隆金的马路健康街项目定位建议.ppt

青岛百年基业;一、市场分析 二、项目分析 三、客群分析 四、规划建议;青岛百年基业;青岛百年基业;青岛百年基业;青岛百年基业;青岛百年基业;B. 客户对产品要求越来越高 从商品房时代以后，客户已经从“有地方住到住的舒服与否”的观念转变，这就必然导致楼盘本身的素质提高上去，包括产品的外观、户型、建材、配套、智能化、物业管理等指标。;B、高新区概况：;C、竞盘分析;1;1;1;1;1;D、市场总结 目前潍坊市整体市场比较低迷，但是仍处于缓步上升趋势；商业地产升值潜力较大；除个别成熟区域除外（泰华、东风街/新华路周边），写字楼仍没有得到多数人认可，商住一体、单身公寓销售比较良好。 所调查楼盘户型定位多以大户型或小户型的公寓为主，可以得出，高层住宅的中小户型的市场空白点需要切入，这是目前潍坊高层市场的份额所在。 ;青岛百年基业;B、周边现状 改造情况 ：现已改造完成河北小区，其中有192户居民，本村村民约有80户。 周边小区：石甲小区、河北康城、天马国际、河北小区、潍坊东方家园、北海花园、三甲社区 商业概括：现周边餐饮、学校、医疗等其它服务比较齐全，但没有规模较大的商业 ;C、未来规划 本项目情况：距济青高速约8公里。1-2层为商业，3-5层为写字楼，五层以上为住宅；本项目沿健康街为15层，沿金马路为12层；商业离健康街绿化带约为15米。金马路扩建后,没有沿街商铺。 政府未来规划：现已进入城中村改造，村中的政策基本是以旧房面积换新房面积，每人赠送30㎡。如有想再购房者，村民按市场价优惠下浮18%，住房先住后拆。2008年开始改造，于2010年改造完毕。;青岛百年基业;W劣势 ： 本案为纯高层建筑业态，不可避免的流失对多层抱有好感的客户群体，且高层的得房率、物管费等是客观存在的不利因素； 本案工程还没有开工，摸得着、看得见的东西没有，这也是左右客户购房的因素之一，因此在宣传上要加大力度,渲染一种强烈的氛围。 本案面临拆迁安置任务，有可能会影响包括开工时间、工程进度和销售等 ; O机会 ： 目前潍坊正处于向中等城市发展迈进阶段，农村人口的涌入，每年近3万大中专生的毕业等都催生了大量的购房需求。 本案位于高速发展区域，成熟规模小区较多，前期的市场培育压力较小，客户已完全认可项目的居住氛围； 本案客户群体主要为附近居民、白领、投资客、工薪阶层等，产品定位中小户型正符合客户的需求。应该说，中小户型将会成为潍坊2008年房产市场的主角 ;T威胁 ：;小结 潍坊市写字楼市场比较惨淡，本项目位置不合适做写字楼，再就是办公和住宅混杂不方便管理。单身公寓和酒店式公寓越来越受年轻人的追捧。 商业地产越来越受开发商的重视，周边所有沿街楼盘都有低层商业，但多数存在定位准确、不切实际等因素，导致商业并没有达到预期的效果。;青岛百年基业;青岛百年基业;青岛百年基业;青岛百年基业; 目标客户分析 ☆完美主义者。该类客户群体经济收入较高，对各种事物要求较高，对房屋也是如此，注重享受，对高层与多层的比较尤为注意，一旦心仪的楼层或户型售出，就很难说服其退而求其次选择其他房屋，因此一定的销控是必要的。 ☆投资型客户。此类型客户已经越来越多，这里既有短线投资也有长线投资，但其最终目的都是获得利益，因此在价格优惠上讨价还价。因此在保证销售走量的同时也要具有灵活的优惠幅度。 ☆观望类型客户。此类客户属于典型的理智型，“不见兔子不撒鹰”是其基本心态，既然有多个楼盘可供选择，那么让其下定会是一个漫长的过程。因此如何挖掘卖点显得非常重要。 ☆追求经济型客户。此客户范围基本在单身青年、老年人、准备结婚的年轻人之中。年轻人基本上积蓄不多且按揭选择的较多，基本的首付款对其来说都有不小的压力，这类型客户可承受面积较小，对采光、位置等要求不是非常苛刻，因此在销售推广中建议预留部分朝向、位置、采光等都较差的房源作为特价房处理，吸引客户眼球。老年人基本上一次性付款相对来说较多，因此不同的付款方式给予不同的优惠折扣也是必要的。 ☆小团购客户。高层住宅大规模的相对来说较少，因此３－５人的小规模购房会成为不可忽视的购房群体，其目的就是要求最大优惠。此类客户的形成多与口碑宣传、关系聚集和老带新有关系，因此建议针对这类型客户可分别对待，尽力促成定购。;青岛百年基业;b、公寓具体规划建议 公寓户型建议做成建筑面积60平米以下的小户型，总价在二十万以内。 三～五层为酒店式??寓，六～十层做成商住一体的复合型公寓，十层以上做成白领人群自用的单身公寓。方便快速去化