房地产业营改增、增值税税收指引.pdfVIP

房地产业营改增税收指引 第一部分 纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增 值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年 应征增值税销售额超过500万元含本数 的为一般纳税人，未超过规( ) 定标准的纳税人为小规模纳税人。 第二部分 征税范围 1根据 《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要 涉及以下税目 ( ) ; 一房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目 ( ) ( 二是房地产企业出租自己开发费房地产项目包括如商铺、写字楼、 公寓等 ，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产) 融资租赁服务税目不含不动产售后回租融资租赁 。( ) 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： ( ) 一境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服 务。 ( ) 二境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无 形资产。 ( ) 三境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有 形动产。 ( ) 四财政部和国家税务总局规定的其他情形。 第三部分 税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11% 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择 5% 简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为 。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣 缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣， 而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 第四部分 计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财 政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方 36 法计税，但一经选择， 个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： - 应纳税额 当期销项税额 当期进项税额 当期销项税 额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转 下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 ( ) 一简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算 的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额 销售额×征收率 ( ) 二简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和 应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： (1 ) 销售额 含税销售额÷ 征收率 第五部分 销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务 总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： ( ) 一代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性 收费; ( ) 二 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法 ( ) ( 一 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目选择 简易计税方法的房地产老项目除外 ，以取得的全部价款和价外费用，) 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016