关于采取合同法律措施防控房地产项目合同法律风险的指导意见.pptVIP

关于采取合同法律措施加强房地产项目工程承包风险防控的指导意见 一、加强新签合同评审，把好签约关 二、加强履约监控，依据合同及法律做好签证、索赔工作 三、加强对分包的合同管理 四、重视工程价款优先受偿权，保障防控法律纠纷损失风险 在进行合同评审时，应特别关注以下几个方面： （1）业主资信实力情况。 （2）付款方式。 （3）保函开立要求情况。 （4）工程价款优先受偿权条款情况。 （5）工期顺延、索赔，以及停工、违约责任等合同法律条款是否合理等。 全面准确了解在施地产工程承包项目履约情况，针对不同问题情况做好应对安排。 1.业主已要求或同意暂停施工或放缓施工进度的——业主应确认及签署有关补偿书面文件，我方索赔要求应注意全面、完整。 2.业主存在工程进度款支付延迟或其他违约问题，但业主未要求或不同意暂停施工或放缓施工进度的——我方可直接依合同及法律予以停工、放缓施工进度，或进一步解除合同。 全面准确了解在施地产工程承包项目履约情况，针对不同问题情况做好应对安排。 3.业主不存在工程进度款支付延迟及其他违约问题，但业主已出现资金严重困难、可能无法按约付款等情况，我方继续履行合同（包括按合同承诺进行垫资）存在较大风险的——我方可在取得相应证据情况下依法行使抗辩权而予以停工。 停工及解除合同应注意的法律问题 其一，符合停工条件而未停工的在法律上视为放弃停工权，实践中应注意避免权利丧失法律风险。 其二，法律直接规定有合同解除权情形，实践中应注意法定合同解除权的运用。 损失索赔范围问题 法律支持对包括预期利润在内的全部损失进行索赔。 在因业主违约而停工、解除合同的情形下，我方可要求业主赔偿的范围不只包括因停工、窝工导致的费用增加等实际损失，还应包括我们企业应得的利润。 索赔证据资料问题 一是索赔程序要求问题，未按合同规定程序进行索赔是否丧失索赔权利？ 二是业主不配合文件签收怎么办？ 管控住工地与“留置权”问题 注意管控住工地，同时在事实上管控住的同时，注意防范在法律上被转移的风险。 施工承包人是否享有“留置权”？ 担保问题 常规担保方式 “预告登记”等非常规担保方式 业主设立项目法人公司作为恶意逃避法律责任“防火墙”问题 对策： 一是深入调查项目公司工商登记及相关情况。调查项目公司出资是否到位、验资报告是否真实、出资是否规范等，调查项目公司股东背景，资产状况等。 二是查项目公司股东是否存在对项目公司违规操纵问题。 材料涨价损失索赔问题 加大协商沟通力度。 协商沟通无效怎么办？ 公平原则 情势变更原则 显失公平解除合同权利 加强对分包的管理，防范与分包商之间的合同法律纠纷损失风险 1.合同已履行完毕的，应及时办理与对分包的结算及付款事宜，签署结算及付款安排协议，及时办理合同终止或解除手续。 2.合同尚未履行完毕，但项目已停工的，对需要继续履行的，签订停工协议，明确停工补偿及将来继续履行安排事宜；对不需要继续履行的，则签订终止或解除合同的协议，办理结算及明确付款安排。 加强对分包的管理，防范与分包商之间的合同法律纠纷损失风险 3.高度重视农民工队伍稳定问题，妥善安排农民工工资支付事宜。 重视工程价款优先受偿权 工程价款优先受偿权是施工承包企业防范房地产项目承包风险的最有力的法律武器之一，施工企业应注意保障和运用该权利，“抓住”项目工程资产。 实践工作中注意防范优先权丧失风险 一是注意不要轻易承诺放弃该权利。 二是注意该权利的行使期限和方式，即必须合同约定竣工或实际竣工日起6个月内，以诉讼的方式行使该权利。 三是防范业主恶意转让工程项目或房产 实践工作中注意防范优先权丧失风险 四是注意防范工程价款优先受偿不能对抗小业主的风险，如果业主资信状况差，存在拖欠工程款恶意，可以采取适时提前行使优先权的对策。 五是工程价款优先受偿权的行使一般以工程竣工为条件，但如果存在停工、解除合同情形，则可提前行使该权利。 施工承包企业行使优先权还应注意给业主一个宽限期 注意全面深入调查业主方情况，做好采取法律诉讼手段的有关准备工作 特别注意调查落实项目土地权属状况 建议各有关企业对在施房地产工程承包项目土地使用权情况进行一次排查 法律诉讼宜更多作为手段 有关争议一旦进入诉讼程序，将在诸多方面存在不可控的风险。 各有关企业应充分重视做好签证索赔等有关基础资料工作，重视保障工程价款优先受偿权，尽量争取通过协商和非诉的方式化解当前房地产项目工程承包风险。 * * * * *