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我国城市土地价格影响因素研究综述 　　摘要： 近年来，房地产市场发展带来的城市土地价格飞涨引起了各界人士的关注与探讨，城市土地价格已成为重要的研究课题。本文拟针对国内关于城市土地价格影响因素的研究成果进行归纳和总结，期望对未来的研究及土地价格管理提供参考。 　　Abstract: In recent years, people from different field have researched and payed attention to soaring price of city land brought by the development of real estate market. The price of city land is becoming an important research subject. This paper inducts and summers the research about the factors that influence the price of city land in China hoping that it could provide reference to the management of land price. 　　 关键词： 城市土地价格；影响因素；研究综述 　　Key words: the price of land in city；influencing factors；overview of research 　　 中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）２8-0269-02 　　0 引言 　　自上世纪80年代起，学者们对城市土地价格相关问题进行了大量的研究，研究范围相当广泛，并且不断深入。不同学者对土地价格认识的分歧，实际上源于对土地价值的理解角度不同，代表性的研究有：任克强，田树柏（1994）[1]认为城市土地价格是土地租金的构成。王蔚（1996）[2]认为土地价格是土地需求和土地供给的均衡。吕康娟等（2002）[3]分析得出土地价格的本质是供求关系影响下的土地的某种产权价格。 　　刘洪彬（2007）[4]总结了建国以来我国城市土地价格的形成过程，认为我国城市土地价格是以公有制为基础的土地价格，城市土地所有权由国家高度垄断，土地价格实质上是土地的使用权价格[5]。 　　1 城市土地价格影响因素研究现状 　　对城市土地价格影响因素的研究是土地价格研究中的重点之一，已有的研究包括定性研究和定量研究。 　　1.1 定性研究方面 国内学者对城市地价的影响因素进行了系统、全面的论述，主要有杨继瑞（1994）[6]、潘永强（1998）[7]、陈程飞（2006）[8]、王双超（2010）[9]等。最近几年代表性的研究有：龙专方、李月娥（2006）[10]从经济发展状况、银行利率、物价水平、储蓄、消费、投资水平、居民收入水平、购买力几个方面分析了经济因素对城市土地价格的影响。胡志奇（2007）[11]改进了阿兰索城市地租分布模型，探讨适应我国城市地价分析的竞标租金函数形态，认为城市化的进一步发展会使得城市土地用途分布上的表现由单个城市的单核同心圆模型转变为连片城市的多核同心圆相互作用的模型，对地价上涨具有推动作用。王军（2007）[12]从宏观调控角度分析了土地宏观调控政策、金融货币政策以及税收政策因素对土地价格的影响。另外还有姜增伟（2009）[13]和王春芝，仲少云（2009）[14]，分析了影响商业用地地价的因素。 　　由此可以得出，有关土地价格影响因素的定性研究主要是描述性论证分析，未来的研究不应该局限于此，要借鉴参考西方城市经济学的研究经验，引入适当的经济学模型深入研究。 　　1.2 定量研究方面 　　1.2.1 对城市的单独研究 周刚华（2004）[15]以杭州和绍兴的居住用地和商务用地为例，采用线性函数形式分别建立了对应的特征价格模型，并对两个城市同一用途土地价格的不同影响因素进行了比较分析。同样使用特征价格模型进行研究的还有刘洪彬（2007）[4]和祖明（2008）[16]。李信儒，马超群（2009）[17]运用数学模型分析了地价与容积率之间是非线性关系，并且以长沙市二级商业用地为样本，通过实证分析验证了这一关系。金文广（2008）[18]和刘辉（2010）[19]分别以呼和浩特市和上海市为例，采用主成分分析法对不同辖区、不同利用类型的土地价格进行了分类研究。于文标，杜燕，宋玉丽（2010）[20]使用灰色相关分析法对北京市2002年到2006年的相关数据进行分析，发现土地成交价增长一方面是由真实的市场供需状况决定的，另一方面源于开放商竞买土地时对未来房价的心理预期。 　　1