第五章 地产相关制度与政策.doc

第五章 房地产相关制度与政策 第一节 房地产与房地产业管理制度简介 1、简述房地产的概念？ 答：房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。 2、简述房地产业的概念？ 答：房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产也属于第三产业，是基础型产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。 3、房地产管理制度大体可划分为那三个方面？ 答：房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。 1、简述房地产的概念？ 2、简述房地产业的概念？ 3、房地产管理制度大体可划分为那三个方面？ 第二节 房地产开发经营管理 1、房地产开发一般可以划分为哪几个阶段？ 答：房地产开发一般可以划分为四个阶段： （1）投资机会选择与决策分析阶段； （2）房地产开发前期工作阶段； （3）房地产开发建设阶段 （4）房地产租售经营阶段。 其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。 2、简述房地产开发项目的规划设计审定？ 答：审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城乡规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 3、简述房地产开发的施工管理包括哪些内容？ 答：房地产开发的施工管理制度包括：项目报建与施工许可证制度、建筑工程质量管理制度、工程竣工验收备案制度。 （1)项目报建与施工许可证制度 建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。 建设单位申领施工许可证的条件如下： （1）已经办理该建筑工程用地批准手续。 （2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。 （3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 （4）已经确定施工企业。 （5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料、施工图设计文件已按规定进行了审查。 （6）有保证工程质量和安全的具体措施。 （7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。 （8）建设资金已经落实。 （2）建筑工程质量管理制度 建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面： （1）建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。 （2）建设单位向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。 （3）建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。 （4）建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本加竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。 （5）设计建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。 （3）工程竣工验收备案制度？ 办理工程竣工验收备案应当提交下里材料： （1）工程竣工验收备案表； （2）工程竣工验收报告； （3）法律、行政法规规定应当有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件； （4）施工单位签署的工程质量保修书； （5）法规、规章规定必须提供的其他文件。 商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 第三节 房地产转让管理 1、简述房地产转让地概念？ 答：《城市房地产管理法》规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 　　前款所称其他合法方式，主要包括下列行为： 　　(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 　　(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 　　(三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 　　(四)以房地产抵债的； 　　(五)法律、法规规定的其他情形。 显而易见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，该法还规定：“放地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围