广州大盘叠起的楼市.docVIP

广州/大盘叠起的楼市 广州/沉默 广州地产商素有“沉默寡言”的性格，但房地产市场从不沉默。内地前来学习观摩的 人搞得市场热热闹闹。偶尔还有奥园神情激昂地讲“复合地产”，也有星河湾不无自负地 “让全国地产商都来广州学习”。可是现在，由于供应过剩、价格下降，搞得地产商面色黯 淡，变成了真正的沉默寡言之人。 “2004年元旦刚过。广州地产界的八大金刚突然打破沉默。” 《南方楼市》采访室主任黄博华、《信息时报》的记者李俊平异口同声地对我们说， “广州开发商生平第一回手挽着手，同唱一首歌。”歌中唱道，“2004年是广州楼价的提升 年”! 从保守到开放。广州开发商都是“土财主”性质的三种人。即本地国营法人、本地民营 法人和与本地有复杂关系的香港人。而广州以外的开发商寥寥无几，不过2003年以后市场正 在出现悄悄的变化，广州正在逐步打开市场之门，万科、环渤海和新恒基，已经先后进来 了，虽然开发面积只有广州本地开发商的百分之几。 从排外到“三外”。语言障碍还只是表象。广州市内许多处都挂上“外地车辆缴费 处”，而许多外地车辆司机因为未系安全带就要被重罚100元以上。由于种种隔膜的措施， 广州已越来越成为“边缘城市”。不过2003年以后，广州地产商关注与外界的交流，甚至珠 江地产、富力地产已开始走向北京市场。 从拥挤到通畅。来到广州仿佛掉进乱哄哄的大集市。特别是北京路和广州西路一带，上 下班期间路中间挤满了蝗虫一样的摩托车。不过近期广州已开始执行“禁摩”政策，而广州 东部及南部板块已成为较为通畅的人居中心。 (关于广州楼市，大型地产专著《地产格局》在“大盘叠起”、“价格下滑”、“本地 开发”等章节中已详细描述。) 大盘叠起 广州地产市场的客观问题是供应过剩，据说1000亩以上的大盘就有20个。其中凤凰城 规模达500多万平方米。广州几十个片区中，仅东圃、城西、新滨江和白云大道北四个片区 2004年就有700万平方米的上市量，已接近于广州2003年全年的销售量。加上广州的最后一 块琶洲宅地也要推出250万平方米供应，使广州楼市将出现“供应爆炸时代”。 广州市辖10区2个县级市，土地总面积为7434.4平方公里，人口725.19万人，户均人口 3.3人，人口密度为每平方公里959人；其中原8区面积为1443.6平方公里，人口422万，人口 密度为每平方公里2923人。自1998年始，广州市城市基础设施投资额每年均在100亿元以 上。广州市全面实施的“一年一小变，三年一中变”工程，地铁一二号线、内环路、新机场 高速公路一期、华南快速干线、珠江景观工程、国际会议展览中心、九运体育馆等一大批城 建项目的建成极大地改善了广州的环境。 价格下滑 从1998年开始，广州商品房销售价格一直在走“下坡路”：从1998年的5122元，到2000 年为4296元，2002年则降为4190元。其中广州一手商品住宅成交均价从1997年开始便运行在 “下降”通道中，1997年每平方米为5622元，1999年为4761元，2001年为4402元，2002年为 4271元。而2003年住宅价格比2002年下降了2.2%。 从2002年开始，广州正在启动新一轮更为庞大的“十年一大变”城建计划，包括地铁三 号线、新机场迁建工程、大南沙规划建设、城际交通网络的规划等等。 广州城市常住人口约为717万人，人均住房面积为15.57平方米，而一手住宅最高年销量 仅为900多万平方米。要达到最低的小康标准人均20平方米，意味着每人还需增加4平方米的 住房面积，全广州则共需2868万平方米的住宅面积，也就是目前广州一手住宅3年多的总销 量。 本地开发 10年前广州房地产开发企业由“国企”一统天下，只有少数港资企业与外资企业，另有 极少量的民营企业。而今，民营企业已成为广州房地产市场的主力军，例如碧桂园集团、富 力地产集团、恒大集团、城启集团等等，而港资企业与中外合资企业也起着重要的作用。昔 日一统天下的“国企”已日渐式微，如今所占份额已不足10%。近10年来，广州房地产开发 企业上演了“国退民进”的精彩一幕。伴随着市场的优胜劣汰、品牌房企的不断壮大，开发 理念、资本运作与企业管理经验不断走向成熟。 2000年广州房地产开发商总数高达1400家以上，