合富佛山2009年地产分析.pdfVIP

2009 年佛山房地产市场分析报告 序 2009 年各大城市楼市的技术指标全线飘红。这到底是新的周期起点还是 “疯狂 07”的 延续？看似钻牛角的问题其实是判断未来行业走势的重要依据，不得忽视。 所有的事物都有周期，这是自然界乃至经济学界的铁律，房地产行业作为社会经济的重 要组成部分自然也不能例外。业界普遍认为 “悲惨的 08”就是上一周期的终结：因为市场 各方整体的低迷、因为各项指标的坠落回归。但，这是真正的需求表现吗？ 环顾市场的消费群体，按需求的动机为模糊划分标准可分为：刚性需求、改善需求、奢 侈享受需求以及投资需求。这四大需求群体在 08 年这个被指认为 “底部”的时期都在观望， 但其购买能力及原居住条件并未发生重大变化。因而在 09 年信心回归之后进行了巨大的需 求释放。所以从需求的角度上看，08 年的潜伏是一种受抑的表现，不是转化成其他的需求， 更不是需求从此消失。那可以间接辩证的是：07 年的需求表现和 09 年的需求表现是高度近 似的 ！ 因而我们思考：从 1999 年房地产完全市场化后的这个周期不但没有因为宏观调控的压 力和金融海啸冲击的威力而成为历史，而是经历了 “信心的磨砺”后的再次回归。那意味着， 这种市场高速发展的延续性被保留下来，还将继续影响后市发展。从而得出结论，整个经济 形势不发生逆转性的改变 （购买力不变），经济杠杆的 “支点”不发生大的变动，以及市场 供求关系不变的情况下，未来的市场仍会维持高位运行的态势。 但运行的速度是快是慢，是渐进式发展还是跳跃地发展。需视未来市场环境、及市场既 有的惯性而定。本文对 09 年佛山市场的环境及发展运作肌理进行剖析，是为未来市场的发 展研究提供凭证。 第一部分 ：城市发展分析 一、经济环境 09 年伴随外围经济的回暖及出口降幅逐步收窄的刺激，佛山市整体经济呈现出继续向 好、平稳上行的态势。作为广东的第三大城市、全国十大经济强市的佛山，09 年前三季度 GDP 实现 3507.75 亿元，处中国城市排名的第九位，而同比增长 12.9%，增幅处十大城市中 的第三位，体现出佛山的经济继续保持在快速发展阶段，人民的财富不断增加，内需不断扩 大，消费不断增长。 2009年前三季度各城市GDP对比 11000 18% 10000 16% 9000 14% 8000 12% 7000 6000 10% 5000 8% 4000 6% 3000 4% 2000 1000