第1章 房地产与房地产营销.pptVIP

（5）资本和消费品的二重性  房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。因此房地产既是一种消费品也是一项有价资产，房地产作为一项重要资产，在一国总财富中一般占有很大比重  根据有关资料统计,美国人的不动产价值约占其总财富的73.2%，其中土地占23.2%，建筑物占50%，因此人们购买一宗房地产消费品的时候，同时也是在进行一项投资 最新民调:57.6%大学生打算毕业5年内买房 （6）易受政策影响性  在任何国家和地区,对房地产的使用、支配都会受到某些限制。 房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项:一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定;二是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买. 如城市规划的发展,对建筑密度、高度的控制.例财经学院西院住宅楼高四层,因在气象局旁边 （7）相互影响性和深受周围社区环境影响性  一宗房地产与其周围房地产相互影响，房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况 房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在，政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资、能显著地提高附近房地产的价值. 例如城市中普遍存在的白领区、蓝领区；呼和浩特市如意开发区成为最早房价过万的区域等 呼市两会治堵中山路 周边楼盘享VIP待遇 一直以来中山路是呼和浩特市规模最大、商业最繁荣的商业街，因为长时间的交通拥堵问题被称为呼市最大堵区之一。因为“堵’而出名，提到在附近的项目购买房子，购房者们往往望而却步。终于，困扰中山路交通拥堵的问题将会在今年4月份得到解决。 中山路，呼市“地标性”的商业中心，吸引了太多的商贾前来“淘金”。中山路靠名气吸引了维多利、海亮、金泰中心等。但是，繁重的交通一时间令“集中者们”陷入尴尬的境地，价格昂贵却“无人问津”，各项目的销控表上更是“一片凄惨”。 为此自治区两会其间确定了为彻底缓解目前的拥堵状况，修建四个方向的过街天桥，贯通各个方向。这一决定无疑为周边楼盘带来了黄金机会，使这一区域的楼盘迅速升值 4、房地产的分类 （1）按房地产用途分类 房地产的用途 居住用房地产 工商用房地产 其他用途房地产 公寓住宅 别墅 集体宿舍 办公用不动产 贸易用不动产 工业用不动产 农业用房地产 公共设施用房地产 军用房地产 休闲用房地产 （2）按房地产实物形态分类 主要是根据房地产的地理位置，建筑结构， 建筑层数，建筑标准以及新旧程度等标准进行划分 按地理位置：城市中心，城市边缘，城市郊区以及农村等房地产 按建筑结构：钢结构，钢筋混凝土结构，混合结构，砖结构，木结构和其他结构 按建筑层数：低层，多层以及高层建筑 按建筑标准：豪华，中等以及一般 按新旧程度：新建造和旧有 此外，居住用房地产的实物形态还可以进一步按其房型和外在形态划分：按房型可以分为一室户，二市户，三市户以及四市户等．按外在形态可以划分为公寓住宅以及别墅等 （３）按房地产开发程度分类 按开发程度可以分为生地、毛地、熟地、在建房地产以及竣工房地产等 　　生地是指不具有城市基础设施的土地（如荒地，农地等）；毛地是指虽然具有一定的城市基础设施，但地上具有待拆迁及安置的旧建筑物的土地；熟地是指具有完善的城市基础设施，能够直接在其上面进行房屋建造的土地；在建房地产是指地上建筑物尚未完工建成，没有达到交付使用条件的房地产；竣工房地产是指地上建筑物已经建成，可以直接使用的房地产，也可能是旧的或经过装修改造的 例:回迁、钉子户、现房和期房 重庆最牛钉子户 二．房地产市场的含义与特征 １．房地产市场的概念 　　　房地产市场又称不动产市场，与市场的含义相对应，房地产市场也可以从经济学和营销学两个角度进行定义： 　　　从经济学的角度看，狭义的理解是指房地产产品交换的场所．广义的理解是指房地产交换关系的总和，是房地产开发，建设，经营，管理，服务和消费的内在运行机制 　　　从营销学的角度看，房地产市场是由那些对房地产有特定需求或欲望，并且愿意并能够通过交换来满足这种特定需要或欲望的全部潜在顾客群构成的 ２．房地产市场的特征 （1）房地产市场是房地产权益的交易市场 由于房地产的不可移动性,房地产交易流通的对