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论买卖不破租赁规则的构成要件 　　摘要:租赁权对抗力的发生,除出租人已交付租赁物外,还须承租人继续占有租赁物。如果说出租人在将租赁物交付给承租人以后又基于买卖、赠与等原因将租赁物所有权让与第三人时,法律赋予承租人以物权效力的租赁权对抗受让租赁物所有权的第三人是买卖不破租赁规则的当然效果。 　　关键词:买卖;不破;租赁 　　中图分类号:D920.4文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)22-0181-01 　　 　　租人在租期内让与租赁物的行为要发生不破租赁的效力,一般应当具备三个条件,现结合我国合同法第 229 条之规定来分析这三个要件的具体内容。 　　一、当事人之间存在的租赁合同合法有效 　　此系买卖不破租赁的基本构成要件,以租赁物所有权让与时为准据点。因为物返还给出租人,均丧失对租赁物的占有权,即便双方还存在租金请求权、损害赔偿请求权等其他权利义务,但这都不影响受让人在所有权让与时对租赁物的占有、使用、收益和处分,即承租人和出租人之间的权利义务纠纷对受让人没有影响。而在所有权让与后订立的租赁合同是受让人与承租人就受让人的所有物达成的租赁合意,自然不涉及出卖人的权利,应当无第229条适用的余地。此要件需要注意的是,租赁物让与后,租赁合同中意思表示有瑕疵经撤销而视为自始无效,或因解除而溯及失其效力时,不得适用买卖不破租赁之规定,即无效之日起受让人不再继受租赁合同的效力。 　　二、出租人将租赁物交付给承租人且承租人继续占有租赁物 　　租赁权对抗效力的发生必须以出租人将租赁物交付给承租人为要件。之所以强调出租人交付,即租赁物被承租人占有,主要有两个方面的原因:第一,占有是产生租赁权物权化的前提条件。第二,租赁物的交付具有公示性,从而保障交易安全。租赁物交付前,租赁物上是否有租赁权存在并无公示作用,第三人难以知悉,而租赁物交付后,承租人取得占有,公示方法已经明确,公信力可以确定,赋予承租人以物权化之租赁权,对于交易安全已无妨碍之虞。交付是指占有的移转,而占有的移转包括现实交付、简易交付、占有改定以及指示交付四种方法,是否出租人认为关于土地之交互使用并非无偿,不能认为使用借贷,既不为土地所有权之移采取这些方法履行其交付义务皆可导致租赁权对抗力的发生呢?笔者认为从立法目的来看,为了保障交易安全,只有当出租人以现实交付和简易交付的方式履行义务,才能使租赁物上的租赁权状况公示于外,而无论是占有改定还是指示交付,租赁物或由出租人占有或由出租人外的第三人占有,承租人皆没有占有租赁物,受让人很难查证标的物上租赁权的存在,因此,只有出租人现实交付或简易交付才构成本条所言的交付。 　　三、出租人将其租赁物所有权让与第三人 　　就出租人与租赁物所有权的关系而言,出租人可能是租赁物的所有人也可能不是租赁物的所有人。一般来说,所有权人与出租人为同一人,但是在出租权让与第三人或出租方发生债务债权的概括转移或非所有人无权出租的情形,二者会发生分离。因此,就租赁物的让与而言,可能存在以下情形:出租人为所有人且出租人让与租赁物;出租人为非所有人而出租人让与租赁物;出租人为非所有人而所有人让与租赁物基于买卖不破租赁规则仅适用于不动产或特定的动产,出租人转移租赁物的所有权于第三人只能通过办理变更登记来完成标的物的所有权转移,此时,才有适用买卖不破租赁规则的余地。另外出租人将租赁物所有权让与第三人的原因,可以是赠与、互易等法律行为,不过若第三人基于原始取得或者继承而取得租赁物的所有权的,则不适用法律关于买卖不破租赁的规定。因为前者与第三人必须从出租人处继受取得租赁物所有权不符,即与“让与租赁物所有权”的规定不符,而后者因继承人当然继承被继承人的权利和义务,包括租赁关系。 　　如果说出租人在将租赁物交付给承租人以后又基于买卖、赠与等原因将租赁物所有权让与第三人时,法律赋予承租人以物权效力的租赁权对抗受让租赁物所有权的第三人是买卖不破租赁规则的当然效果的话,那么此情形可以看成买卖不破租赁规则适用的常态;倘若买卖交易在先,买受人在受领标的物的所有权之后将标的物出租给他人,尔后出卖人解除其与买受人之间的买卖合同,这种情况下,承租人可否对出卖人主张租赁权的物权效力?即可否用买卖不破租赁规则?第一,在采取物权行为或者物权形式主义的立法中,由于债权行为之外还存在着独立且无因的物权行为,买卖合同的解除并不具有物权效力,对于已经发生的不动产所有权的变动不产生影响。不过,由于作为原因行为的买卖行为已被解除而归于消灭,买受人取得的不动产所有权已丧失存在的基础,因此该买受人应负有返还标的物的义务。买受人将该不动产的所有权转移登记于出卖人时,乃是所有权之让于。第二,在物权变动模式采债权意主义或债权形式主义的立法中,由于债权行为和物权行为一体把握,因此不动产