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项目四 收益法 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解 ［知识目标］ 1. 掌握收益法的适用对象和条件 2. 掌握收益法的基本公式 3. 掌握不同收益类型房地产净收 益的求取 4. 掌握资本化率的求取方法 ［能力目标］ 通过课堂讲解，能界定收益法的适用对象 能对估价对象的未来净收益进行预测 3. 能求取估价对象合理的报酬率 ［素质目标］ 1. 具备财务管理学基本知识 2. 具备一定的市场信息调查搜集能力 3. 能厘清楚出租和营业两类收益性房地产的收入和费用项目 4. 熟悉利率、内部收益率等同类性质的比率 ［任务分解］ 任务一：收益法的基本原理及测算公式 任务二：净收益和资本化率的求取 任务一：收益法的基本原理及测算公式 §1. 收益法的基本原理 §2.收益法的测算公式 案例导入 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为9％。 讨论:该宗房地产的收益价格为多少？ §1. 收益法的基本原理 一、收益法的概念 指预测估价对象未来的正常收益，利用适当的资本化率或报酬率（折现率）将其转换为估价时点价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 根据将未来预期收益转换为价值的方式 ， 收益法可分为 1、 直接资本化法 2、报酬资本化法 1、 直接资本化法 将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率求取估价对象价值的方法。 2、报酬资本化法 即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。  二、收益法的理论依据 预期原理 ：决定房地产当前价值的，重 要的不是过去的因素而是未 来的因素；房地产的价值就 是其未来净收益的现值之和。 房地产价值高低主要取决于下列因素： 未来净收益的大小 获得净收益的可靠性 获得净收益期限的长短 三、收益法适用的对象和条件 （一） 适用对象 有收益或有潜在收益的房地产? ? （二） 适用条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化 四、 收益法的操作步骤 （一）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料 （二）估算估价对象预期每年的潜在毛收入 （三）估算每年的有效毛收入 （四）估算年经营费用 （五）估算年净收益 （六）选用适当的资本化率或报酬率 （七）运用适当的公式求出收益价格  §2. 收益法的测算公式 （一）基本公式 当报酬率长期不变时，公式简化为： 注意：公式中假定净收益A发生在期末 若A发生在期中或期初，则应对 公式进行调整 举例：若A为期初净收益，则求取现值的公式变为： （二）净收益每年不变的公式 1、收益年限为有限年 P=A/r*[1-1/(1+r)n] 2、收益年限为无限年 P=A/r 3、净收益每年不变公式的作用 （1）直接用于测算价格 举例： 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元) （2）用于不同年限价格之间的换算 1）假定报酬率 r 不变 举例： 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。 解： （三）用于比较不同年限价格的高低 举例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000