房地产经纪实务复习.ppt

* 等额本息还款法（理解） 每月本金和利息加总还款额相等 课堂练习： 哪种还款方式适合还款初期还款能力较强的借款人 ？等额本金还款法还是等额本息的还款方式？ * 课堂练习： 例如：购买200万的房子，首付40万，剩余160万由银行办理商业按揭贷款，贷款期限30年，30年后两种方法在利息的支付上相差多少？用等额本金还款法和等额本息还款法计算。 贷款期限 商业贷款利率 公积金贷款利率 5年以上 4.90 3.25 3-5年（含） 4.75 2.75 1-3年（含） 4.75 2.75 1年 4.35 2.75 6个月 4.35 2.75 央行2015年最新公布的贷款基准利率 等额本金还款法： 总期数：30年*12月/年=360月 每月应还的本金：160W/360=4444.44元 第一个月偿还的利息：160W* （4.9%/ 12）=6533.33元 下个月比上个月少还利息多少钱？ 年利息4.9%，每月利息=4.9%/12=0.408% 4444.44* 0.408%=18.14元 下个月比上个月少还18.14元 分 类 等额本金还款法 首期还款额 10977.77 末期还款额 4462.59 支付利息总额 1179266.67 还款总额 2779266.67 等额本息还款法 8491.63 8491.63 1456985.91 3056985.91 两种按揭方式对比表 期次（月） 偿还本金 偿还利息 剩余本金 1 1958.29 6533.33 1598041.71 2 1966.29 6525.34 1596075.42 3 ....... 360 1974.32 8457.09 6517.31 34.53 1594101.1 0.00 等额本息还款法 * 四、个人住宅抵押贷款的风险分析 无力继续偿还贷款本金利息的风险 房屋贬值风险（理解） 例如： 自然灾害 政治动荡 经济危机等等 利率变化风险 提前还款风险 房屋拍卖处理的风险 * 五、住房公积金的含义及特点 累积性 专用性 福利性 返还性： 职工离退休、出境定居、与单位终止劳动关系等，缴存的住房公积金将返还职工个人。 * 六、住房公积金贷款的条件（理解） 申请贷款前已连续在杭州省直单位住房公积金中心缴存住房公积金6个月（含）以上且申请贷款时仍正常缴存； 在杭州行政区范围内（含萧山、余杭）购买经济适用房和普通住房为主要贷款对象，限制排屋类住房、禁止别墅和非住宅用房申请住房公积金贷款，并提供购房合同和相关证明文件； * 实训项目一：房地产经纪从业人员具备的知识、能力和素质 1、分组（6-7人/小组），推选组长 2、房产中介公司调研房产经纪 人员需要具备哪些知识、能力和素质（要有具体的案例说明） 3、研究方法：查资料和拟定访谈提纲现实访谈 4、做成PPT汇报（注意详略、重点以及事实案例说明，还可涉及自己的努力方向等。时间控制5-7分钟，附上照片等佐证材料） * 实训二 房地产交易税费综合作业 * 实训项目三 基本职业能力训练 分小组练习，每个小组至少有两位销售人员和两位顾客，选择学校附近熟悉的楼盘（例如：晨光国际、东郡国际、和达项目、宝龙项目、保利项目等）来进行销售模拟训练。 实训室3415，沙盘模型，可以提前踩点 * 考核要点如下： 1、销售人员提问与回答的质量；（20%） 2、顾客提问与回答的质量；（20%） 3、综合运用税费、抵押贷款等知识点；（20%） 4、注意客户接待中仪态、举止等礼仪细节；（20%） 5、销售模拟训练时间控制在10分钟左右 ；（10%） 6、自带需要的表演服饰、道具、纸杯、户型图等。 （10%） * 本学期进行了三次大的实训（1、房地产经纪从业人员具备的知识、能力和素质调研；2、房地产交易税费综合作业 ；3、销售模拟基本职业能力训练），以其中一次为重点写，写实训的总结、感受和体会，中间可以穿插相关过程或知识点技能分析，已取得的成果，对未来择业的思考，及自我发展还存在问题等。要求字迹清楚，语言通顺，注意错别字，要有自己的思想观点。（500-600字） * 居间人仅在委托人和第三人之间充当媒介，而无权在当事人之间的民事活动中表达自己的意愿。居间人既不是委托人和第三人所订立合同的当事人，也不是任何一方的代理人，而是按约定为委托人介绍第三人，并促成委托人与第三人交易 或签约的中间人。 居间活动具有经营风险。主要是为委托方提供信息服务，居间人容易被委托人“甩掉”的风险较大，易在时间、精力上遭受损失。 严重的信息不对称，需要房产经纪人员收集交易信息，掌握房源和客源，沟通交易双方，提供专业咨询。 2.买卖交易双方往往