从寿命周期对住宅建设成本进行控制.docVIP

从寿命周期对住宅建设成本进行控制摘要：住宅建设的经济成本应从住宅开发、使用维护做起，要注重建筑节能技术的开发与利用，推动节约、友好型社会的建设。 关键词：寿命周期；成本；能耗 近年来，我国住宅类建设发展迅速，房价上涨幅度之大牵动了广大购房者的心，也成为我国CPI上涨的主要拉动力之一，降低物价水平、减少通胀、保持经济的持续发展也就成为我们所关心的重要经济话题，而控制房屋的建设和使用成本对建立节约型社会有着重要的推动作用。 房屋建设和使用的成本实际就是建筑的寿命周期成本，建筑寿命周期成本是一个集合的概念，它是指建筑物在其实体形成以来以及将来使用运行过程中发生的成本总和。建筑物的类别多种多样，建筑物的寿命周期成本也各不相同，但一般的情况下，根据建筑物的阶段性，建筑物的寿命周期成本可以划分为建设成本和运行使用成本两部分。建设成本主要包括构成建筑实体的材料费、建筑施工的人工费和机械设备使用费、建筑施工的管理费、方便施工的相关措施费以及为完善建筑功能安装的配套设备及其安装费等。运行成本主要包括能源的消耗费（电力、燃料、热能）、建筑结构和实体维护更新费、设备维修费、改造和更新费等。 一、住宅寿命周期成本的构成 住宅的寿命周期主要分为住宅开发阶段、使用维护阶段和报废阶段三个阶段。根据这三个阶段，我们可以将住宅全寿命周期的费用分为三类，即住宅开发费用、使用维护费用和拆除费用。但住宅报废的残值和拆除费用相对整个住宅寿命周期成本来说所占的比例相当少，在此不予进一步探讨。住宅开发费用即为住宅的初始建造成本，住宅的使用成本包括两项，即能耗成本和管理成本，管理成本主要体现在物业管理成本方面（见图1）。 二、住宅寿命周期成本估算 按照成本构成的划分，建筑寿命周期成本可以分解为以下方面，即初始建造成本、能耗成本、运营管理成本。建筑的寿命周期成本的数学模型可以建立如下： 公式中：LCC为建筑的寿命周期成本；C1为初始建造成本；C2为能耗成本；C3为运行管理成本。 （一）初始建造成本的估算方法 建筑的初始建造成本一般采用投资分类估算法，主要有以下几种方法： 1、建筑工程费用的估算方法。第一，单位建筑工程估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量来估算建筑工程投资费用。第二，单位实物工程量估算法，以单位实物工程量的投资乘以实物工程总量来计算建筑工程投资费用。如混凝土工程按立方米投资、地面铺设按平方米投资，再乘以相应的实物工程总量计算建筑工程费用等。第三，概算指标估算法。建筑安装工程概算指标是以整个建筑物为对象，以建筑面积、体积或成套设备安装的“台”或“组”为计算单位而规定的劳动、材料和机械台班的消耗指标和造价指标。采用这种估算方法，应占有较为详细的工程资料、建筑材料价格和工程费用指标。 2、设备及工器具购置费的估算方法。设备及工器具购置费包括设备购置费、工器具购置费、现场非标准设备费和相应的运杂费。对于价值高的设备应按单台（套）估算购置费；价值小的设备可按分类估算。设备购置费应按国内设备和进口设备分别估算，工器具购置费一般按占设备的比例计取。 3、安装工程费的估算方法。安装工程费通常按照行业相关安装工程定额、取费标准和指标估算：安装工程费=设备原价×安装费率；安装工程费=设备吨位×每吨安装费；安装工程费=安装工程实物工程量×安装费用指标。 4、建设期贷款利息。建设期贷款利息包括借款利息及手续费、管理费等财务费用，其费用可以按下式估算：建筑财务费用=〔土地费用+建安工程费用（含室外工程）+前期工程费+公共基础设施费+附属公共配套设施费〕×年利率×贷款年限。 （二）能耗成本的估算方法 建筑能耗成本的估算可以采用如下公式： 建筑寿命周期能耗成本=建筑正常运行年能耗成本×建筑的经济寿命（年） 实际运用时，要根据市场情况考虑贴现率和通货胀率。 （三）运行管理成本 建筑寿命周期管理成本=年管理成本×建筑的经济寿命 三、建筑寿命周期成本控制 建筑寿命周期成本与设备寿命周期成本、材料寿命周期成本、管理寿命周期成本是相互交织的。对建筑寿命周期成本的控制，实质上就是对建筑所涉及的设备费、人工费、材料费、管理费的控制。建筑寿命周期成本控制交叉在设备寿命周期、材料周期成本、管理寿命周期成本控制之中，通过一定的技术和方法对建筑寿命周期的各阶段成本、各要素成本进行控制，就可以使建筑寿命周期成本达到合理的优化。 （一）建筑寿命周期成本的控制重点 从阶段性来说，建筑寿命周期成本控制的重点在规划、设计阶段，规划、设计阶段是建筑寿命周期成本控制的关键阶段。规划涉及到对土地的利用效果和效益，而设计最终形成的方案和图纸对建筑实体的施工和将来的运行使用具有重要的