房地产税收与住宅资产价格理论分析与政策评价.pdfVIP

财贸研究 2刷.1 房地产税收与位宅资产价格:理论分析与政策评价快 陈多长1 踪家峰2 (1.浙江工业大学级il管援学院，浙江杭州 310014;2 刷天津大学管搜学院，天津 3ωσ72) 摘 要:房产税会降低位!t资产的长期均衡价格，很期效果是提高房租、降低均衡位房供给受 Jl.有效率损失。住宅转让所得税降低了住宅资产价格，具有抑制房地产投机的功能，但其效采取决 于能否设计出一种瓶别投机与投资(或自位)交品的机制。歧视，除奖税可抑制投机性位宅需求，但 让其发挥资源配置作用.l.然是扩大了契税的原有功能，这种政策只宜作为一种过渡性制度安排。 关键词:房地产税收;影响;{主笔资产价格;评价 从1哪年开始，我国房地产市场进入了新一轮快速发展时期。 2∞9 年，国家建设部和因土资源部 组织专家对所谓的房地产热点地区进行了深入调研，对近几年房地产市场发展状况的一个基本评价 是憨体健康，局部过热。针对当前我国房地产市场存在的一些问题，如个别地区房价上升过快、位宅 供需级构铺位、投机性交易增加簿，一些些城市开始考虑利用税收、价格、金融、土地计划与规划等予段调 控房地产市场。北京已经于2ω3 年6 月宣布开征个人转让房地产所得税，杭州市也于 2C附3 年 11 月阳 台了包括开低房地产转让所得税、加强房f税征管、对住宅交易征收歧视性契税、加大纷济适用住房供 给力度等在内的 φ 揽子调按政策，号称杭州房地产新政八大政策。 房地产税收政策对佼宅资产价将 以及楼前影响如俐，各界人士反应不一。本文拟以北京、杭州等地房地产2 新政为制度背景，对这个问 题予以分析与评价。 一、住宅贤产价格决定:现代资产价格的理论分析 资产价格现论分为古典资产价格E理论与现代资产价格理论。前者是资产收益的贴现值之利，这是 资产的长期均衡价格;疏者指资产的交易价格，它既/:!ÇJÈ于资产收益也决定于资产的预期增值，即资产 出售以后实现的资本性溢价。 按照现代资产价格理论，当住宅被当作资产看待时，与其说位宅价格间接地由住宅利用收益决 定，倒不如说住宅价格直接由住宅资产的实实所决定(野口悠纪雄，1997) 。这时，住宅价格不仅受到 持有者房屋利用收益的影响，同时还受到将来实绰房屋时所产生的收益(称为资本收益或房地产增值收 益)的影响。并且，各个经济主体的资产选择行为可以影响住宅的保有簸，从而使之成为在资产市场上 决定住宅价格的又一重要因素。 假设现期住宅价格为 q ， 预期持有期期宋转让住宅的资本性收就(ap 预期住我价格上涨锁)为LJ. l ， 收稿日期:2003.11-25 仰者简介·陈;:长(1969 仆，9) ，问南路阳人，浙江工业大学经贸学院房地产研究所副教授，经济学炜1: ，研究方 lij ，JJi\晰地产约济、叫 经济可持续211碍。 IJ:家峰 (1971- )，男，i:I那沛县人，天津大学特1理学院博士后，讲师，研究方向。城市公共臂理。 基盘项目:阂家社金制学棋盘资助项目(ω臼Z(12) 。 一 57 一 iì宅持有期内的利用收放为 R ， 利息率(住宅以外的资产收益率)为 不考虑课税和不确定性因素，则资产市场的均衡条件是:住宅资产的收ß率与其{也资产的收益率品相 等。 也P: ( l ) i 二 (R+ D.p)lq 从上式可以推1号: q = PVR( n ω l)+q:/(l+i)侃 (2) 川说(n -1)为到 nωl 年后的住宅和|用收益 R 的现值之和，以表ff， n 年后的预期住宅价格。 (2) 式农明，对位宅未来价格的预期会影响其现期价格:直口巢预期米来其上升，则现朔房价会马上上 升。着住宅伴有期很长，或者说，1ì宅持有者只是为了极得长期稳定的房屋出租收敛流盘，那么住宅的 资产价格就可以阴归到l古典伎宅价格理论中的均衡价格水平上 q=PVR(n …1);但者存在住宅转让投 机，捋加上不确定悦和1 税收等因索影响，资产做房价将会发1:振荡。 工、房地产税