依法科学规划和保护房屋所有权.docVIP

依法科学规划和保护房屋所有权摘 要:房屋依附土地的天然属性,使土地使用权成为房屋所有权的基础。而政府的规划可以使土地使用权人丧失权利,强制拆迁制度使房屋所有权因此落空。在现行的土地制度下,保护房屋所有权的根本,应当是对住宅建设用地使用权予以保护,对政府收回土地的行政行为设定限制。行政规划不等于公共利益,应当阻止借规划之名损害土地使用权人的合法利益的侵权行为 关键词:法国检察院;刑事职权;公诉权 中图分类号:D913 文献标识码:A 文章编号:1004-1605(XX年3月,重庆市民杨武和吴苹夫妇家的小楼因拆迁纠纷而成为孤岛的新闻在国内乃至国外盛传,虽然最终达成拆迁协议,但事件引发的物权讨论远未结束。适逢XX年3月16日十届人大五次会议通过《物权法》,期间便有了“物权法维权第一案”之说。确实,《物权法》第42条就国家征收个人房屋,在“公共利益”的目的限定、程序正当、拆迁补偿和居住保障上作出了明确的规定,但在这个“房屋所有权”的面纱下,土地使用权的保护则是极其脆弱的。《物权法》第148条规定:“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”住宅建设用地使用权作为建设用地使用权的一种,也适用该条规定,但自始至终,“公共利益”的范围如何界定是一个仁者见仁、智者见智的争论不休的问题,尤其是政府规划是否就等于“公共利益需要”,一直没有在立法层面上落锤定音 众所周知,我国城市居民的住宅上存在两个权利,即房屋所有权和土地使用权。依据《土地管理法》的规定,城市的土地所有权属于国家所有。既然是国家所有,就意味着所有人可以对使用权予以收回,在法律语境中,这种收回不是对所有权剥夺的征收。房屋所有权人(也即土地使用权人)也许会提出质疑:自己享有70年的土地使用权,政府怎么能够想收就收?其实,政府收回行为并非恣意妄为,其合法的外衣就是城市规划!旧城改造是规划,危房重建是规划,布局调整是规划,用途变更是规划,等等。规划作为行政行为不仅具有广泛的空间,而且具有极大的强制性,容不得土地使用权人讨价还价。此时,尽管还存在着房屋所有权,但房屋怎能脱离土地?在土地使用权这个基础权利被动摇的情形下,房屋所有权成了空中楼阁,拆迁走人成为无奈的选择,否则,《城市房屋拆迁管理条例》第16条、第17条有关强制执行制度立即生效。可见,“钉子户”要以《物权法》维权也只能是一个宣誓性的口号,在这里,拆迁是硬道理,舆论和公众对“钉子户”的声援更多的是对现实社会公权力的一种不满和宣泄而已 由规划引发拆迁,继而产生社会矛盾,早已有极端的案例。XX年8月22日,南京市拆迁户翁彪在玄武区邓府巷拆迁指挥部办公室点燃自己浇遍汽油的身体。据报道,翁家因长江路文化街的规划应当拆迁,但因拆迁补偿款争议,区拆迁办在翁家未搬迁的情况下强行推倒房屋,采取恶意驱逐行为,这是其自焚的直接原因。无独有偶,时隔不过1个月,9月15日,安徽农民朱正亮在北京天安门金水桥自焚。朱家被拆的房屋位于青阳县蓉城镇,该房屋是1998年经规划部门批准后建成,耗资十多万元,花光了朱家的全部积蓄。而在XX年这块地即被列入旧城改造,拆迁部门把居住人强行赶出屋后推倒房屋,激化了矛盾。相比之下,重庆地方对“钉子户”已经比较人性化了,虽然房子成了孤岛,断水、断电、断路,又有法院的强制执行,但毕竟没有出人命。前仆后继的拆迁纠纷已经形成社会矛盾,成为社会不稳定的因素之一,也成为近年全国人大、政协两会关注的重要民生问题之一 二、政府规划:权利难以对抗权力 显然,在房屋拆与不拆问题上,政府的规划是根“金箍棒”,落到谁的头上谁走人。其实,土地使用权又何尝不是如此?笔者最近代理的一起土地使用权纠纷即是一例。原告与被告某开发区于XX年签订了以工业用地用途的土地使用合同,约定由被告办理土地使用权登记事宜。次年2月,原告付清全部款项,在7月准备开工建设办理施工许可证过程中,被告还向有关机构出具证明,称该地块“正在办理受让地块的土地使用证的相关手续”,“请贵委在办理有关项目的施工许可证时予以支持”。然而时隔仅仅三个月在建厂房即将建成投入使用之时,被告向原告送达通知,称规划变更将收回土地。原告提出按照规划的改变用途(即建设住宅)使用土地,并可以补缴工业用地和经营性用地的差价,但被告坚决不允,称国家规定所有经营性用地不能协议出让,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,即必须收回土地。相关法律的规定的确如此,被告没有说谎。但问题是:短短几个月的时间就导致土地用途变化,工业用地改成经营性用地的依据何在?规划的随意性由此可见一斑 《城市规划法》早在1989年已经颁布,但规划的无约束性却使这一法律成为摆设。1994年北京市政府允许李嘉诚在王府井兴