城市综合体物业销售应注意的几个法律问题.pdf.pdfVIP

工海房地 城市综合体物业铺售应注意的 几个法律问题 文／宋安成 城市综合体 ．是指将城市中的商 业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议 文娱和交通等三项以上的城市 生活空间进行组合 并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动 关系，从而形成一个多功能、高效率 的综合体。城市综合体已经是城市商 业地产的重要业态，由于城市综合体 本身业态的多样性，开发商大都不会 全部持有物业，往往会将办公、居住 等对统一管理要求不高的物业进行出 售．以便回收投资。笔者现就城市综 合体这一物业出售中应当注意的法律 问题提出如下观点。。 一 、 关于停车费等公共部位 公益性收入的处理 在司法实践中，笔者常遇到城市 综合体公共部位的使用和收益问题， 照规定办理有关手续。业主所得收益 比例来确定。笔者提醒开发商 ．在签 比如广告收入被开发商或部分业主纳 应当主要用于补充专项维修资金，也 订房屋销售合同或房屋租赁合同时． 入私囊、公共场所被部分业主利用和 可以按照业主大会的决定使用。”城市 应注意在房屋销售合同和房屋租赁合 收益的问题等。房地产开发企业在出 综合体虽然是一个集办公 住宅、酒 同中，对于哪些部分是共有、哪些是 售物业时应当考虑到这一 问题 。 店、购物中心等于一体的建筑组群． 专有以及共有部分的使用和收益等要 根据 《物权法》第八十条规定 ： 但适用 《物权法》、 《物业管理条例》 作出明确约定．特别是对于地面停车 建筑物及其 附属设施费用分摊 、收 的规定毋庸置疑，全体业主均可依法 费的收益、利用公共部位的广告费收 益分配等事项，有约定的，按照约定； 合理利用其公共部位 ．其利用所得收 入等，均应作 出明确的约定，以免产 没有约定或者约定不明确的，按照业 益亦应归全体业主共同所有。在物业 生不必要的争议。 主专有部分 占建筑物总面积的比例确 销售的过程中．若房屋销售合同或房 定。 《物业管理条例》第五十五条规定： 屋租赁合同对公共部位的收益分配有 二、维修资金的筹集与使用 利用物业共用部位、共用设施设备进 约定的，按照约定进行分配 ：若无约 应在销售合同或管理规约中明确 行经营的，应当在征得相关业主、业 定或是约定不明确的，则应按照业主 在司法实践中，经常遇到商业物 主大会 物业服务企业的同意后，按 专有部分 占整个城市综合体总面积的 业没有维修资金 ，公共设施 设备无 May 2012 51 工海房地 法正常维修和更换的问题，导致物业 定，可以用于电梯、水箱等共有部分 金的，向负责管理公有住房住宅专项 的公共部分、公共设施设备在投入几 的维修。维修资金的筹集、使用情况 维修资金的部门申请列支 ；(五)直 年后，无法正常使用，整个物业显得 应当公布。”一般来说 ，在城市综合体 辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 破烂不堪。在这种情况下．开发商出 成立业委会的情况下，按照 《物权法》 主管部门或者负责管理公有住房住宅 售 的部分或全部物业已经过 了保修 双“多数 “表决之规定是可以操作的 ； 专项维修资金的部门审核同意后 向 期，从法律上讲 开发商并没有相应 专户管理银行发出划转住宅专项维修 的义务进行维修。由于城市综合体这 资金 的通知 ；(六)专户管理银行将 一 物业形态难以成立业委会 ，发生维 所需住宅专项维修资金划转至维修单 修事宜后再筹集维修资金也无法操 位。另外，该办法还规定了强制使用 作。作为与住宅一并开发的办公、商 制度．即在电梯等设备出现应当更换、 场的城市综合体 ，一般也应当交纳维