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塞屋 CHINAREALESTATE 基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析 王王月，卢新海 ’ (1．华中科技大学公共管理学院，湖北 武汉 430074) 摘要：在房屋征收过程中，完全补偿可以推动土地资源的有效配置、达到旧城改造中的帕累托最优、确 保财产权得到平等的保护、降低征收过程的交易成本。以完全补偿为原则，将征收所涉及的房屋价值以 征收前后为时点进行梳理，其应然价值包括被征收前的客观价值、征收前的主观价值、征收带来的价值 影响和被征收者交易成本。 国有土地上房屋征收与补偿条例 中规定只对房屋客观价值和部分交易成 本进行补偿，并未将被征收者的主观价值和征收导致的增值予以补偿，也未对征收导致的权利丧失进 行补偿。我国相关制度实践可以从土地使用权权能完善、特别牺牲基金设立、估价办法的改进和征收中 的协商机制建立等方面逐渐向完全补偿 目标迈进。 关键词：完全补偿．房屋征收，国有土地上房屋征收与补偿条例，征收补偿 中图分类号：F301．2 文献标识码：A 文章编号：1001—9138一(2012)05—0020—30 收稿 日期：2012—04—08 基于土地所有权的特别规定，城市房屋拆迁 度的公正性进一步得到强化。在程序方面，新《条 制度是我国特有的一项法律制度。随着经济体制 例》要求在拟定征收补偿方案时要征求公众的意 改革、土地使用制度改革、住房制度改革 以及城 见，包括被征收人的意见；在估价的原则和时点方 市化进程的加快，我国房屋征收 (拆迁)补偿制度 面，第 l9条规定 “对被征收房屋价值的补偿，不得 也随之处于变革之中，近年来强拆引发的恶性事 低于房屋征收决定公告之 日被征收房屋类似房地 件屡屡发生。自2009年开始，国家先后两次公布 产的市场价格”；在安置补偿方面，第 21条规定 了 《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见 “因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改 稿，并于2011年 1月正式颁布实施 《国有土地上 建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定 房屋征收与补偿条例》(以下简称 新《条例》)，不 的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近 地段的房屋”。新《条例》还赋予被征收人选择房地 产价格评估机构的权利，从而避免因政府干预而 产生的压低补偿的现象。2011年6月，住建部 《国 宴垦 HINAREALEsTATE 有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择 alattachment)或情感价值 (sentimentalval— 和补偿评估办法进行了更为详尽的规定。其中第 ue)不容易被测量，基于个人主观价值的补偿可 l4 被‘征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋 能会带来过度要求和对纳税人的负担加重。 的区位、用途、建筑结构、新 旧程度、建筑面积 以 目前，国内关于国有土地上房屋征收拆迁纠 及 占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值 纷，大多是因为对补偿价格或者补偿办法不满 的因素”的规定标志着土地使用权价值从此真正 意。考察现行的房屋征收补偿制度，以“完全补偿” 纳入被征收房屋价值