我国农村宅基地市场化改革的基础、问题及对策.pdfVIP

±丝直 CHINAREALE ATE 我国农村宅基地市场化改革的基础、问题及对策 关伟超 ，贾广葆 (1．浙江大学，浙江 杭州 310058；2．大连市房地产经济学学会，辽宁 大连 l16001) 摘要：农村宅基地市场化改革是农村集体建设用地市场化改革的一部分，也是我国城镇化进程的一个 重要组成部分。目前，我国农村包括宅基地在内的集体建设用地市场化运行明显滞后，很有必要对农村 宅基地进行市场化改革。本文从土地的基础性理论入手，对农村宅基地市场化改革的可行性进行分析， 以期寻找其存在的问题，进而提出一些对策建议。 关键词：宅基地产权，流转，集体土地所有权 ，集体土地使用权 中图分类号：F301．2 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2012)04—0021—28 收稿 日期：2012—03—27 1农村宅基地市场化改革的基础 纳入生产要素市场的体系之中，建立农村宅基地 无论从土地的基础理论、城市化发展的基础 市场的一个基本方向。二是土地权能是可以分解 理论，还是从现行农村集体建设用地的流转实践 的。现代产权理论用权利概念替代了传统产权中 条件和基础来看，农村宅基地市场化改革都是可 单一的所有权概念，而产权作为经济当事人的权 行的。 利，并非一项单一的权利，而是 占有权、使用权、收 1．1农村宅基地市场化改革建立在土地基础理论 益权、处置权等权利束的一个集合体。因而，宅基 和城市化发展理论基础之上 地产权同样可以进行产权权能的分解，即所有权 一 是土地市场化是通过土地使用权市场化来 与使用权分离，为宅基地市场化改革打下理论基 实现的。在土地所有权不发生变化的情况下，可 础。三是从城市化理论分析，城市周边、城乡结合 以在土地使用权上进行市场化改革。土地使用权 部不同地理区位，其农村的经济、社会发展水平和 是市场主体进行经济活动的权利，也是土地使用 自身发展条件的差异对农民宅基地置换后的集中 权人的一种财产。无疑，农村宅基地市场化，实际 楼房居住类型的选择有着重大区别和深刻影响， 上就是把农 民的宅基地使用权所带来的潜在的 而农民宅基地资源本身所产生的收益 市场收益予以贴现，从而建立起我国现有土地制 传统上对宅基地资源的依赖作用，决 度条件下的土地要素流转机制，即把农村宅基地 宅基地置换、流转的支持程序。四是马 丝壶 CHINAREALESTATE 租产生的前提是土地所有权和使用权分离的理论 换试点和宅基地置换模式的探索和选择 ；2004 说明，在保留农村宅基地所有权不变的基础上，允 年大连市颁发 大《连市集体建设用地使用权流 许其直接入市流转、允许宅基地市场化发展，这种 转管理暂行办法》，对集体建设用地使用权流转 做法是符合马克思关于地租理论的前提条件的。 的方式、条件和不允许流转的条件及流转的具 1．2各地进行农村集体建设用地流转的实践探 体价格作 了详细的规定；2005年广东省出台 《广 索，为农村宅基地市场化改革提供了一定的条件 东省集体建设用地使用权管理办法》，规定广东 和基础 省内所有农村集体建设用地使用权都可直接进 1990年以来，全国不少地方政府相继制定了 入市场交易，即凡符合一定条件 ，依法批准使 包括宅基地在内的农村