关于房地产调控效果的研究之六：关于针对“投机、投资性购房”的调控.pdfVIP

中国经贸导刊 ●本刊关注 关于房地产调控效果的研究之六： 关于针对 “投机、投资性购房的调控 在房地产市场的诸多问题中，被 一 个明确的价值判断①反正它是市 然而，在一个 “以万亿资金规模 政府和公众指责最多的就是投机、投 场中永远避免不了、更 “清除”不掉的 计”的住房资产市场(不是 “郁金香市 资性购房行为的泛滥 。多数舆论都 市场现象。 场”)上形成持续的投机热潮并吹出 认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意 事实上，认真回顾百年来全球市 泡沫，仅有诱发因素是不够的，还需 投机，是造成房地产价格越涨越高、 场波动中的大起大落 (上世纪 3O年 要宽松的货币环境和持续的低利率 让人无力承受的主要原因。 代大萧条、日本经济泡沫破灭、亚洲 条件的配合。因为在货币总量相对 一 、 关于针对投机 的调控政 金融危机、本世纪的全球金融危机)， 固定的情况下，房地产市场上大规模 策——舍本逐末，短期或有效，长期 社会舆论都会先从表象着眼，从谴责 投机热潮势必会因从其他领域抽取 于事无补 “投机者贪婪”开始，然后逐渐趋于清 资金 ，导致融资成本 (利率)迅速上 我们认为，需要搞清楚的问题包 醒，开始真正原因的探索，缓慢地、甚 升，从而使该房地产市场的繁荣得到 括，投机客观效果是什么?房地产市 至需要几十年，才发现导致波动的真 抑制和纠正，进而避免房地产泡沫的 场投机盛行的必要条件和充分条件 正推手。而最终发现的推手，从来不 产生。只有当社会上 “闲钱”充沛，资 是什么?对一个投机盛行的市场，真 是投机行为。 金成本(利率)保持低廉时，房地产投 正需要治理的是什么? 投机者是市场参与者中最活跃 机热潮才会持续并形成泡沫。日本 (一)投机的初衷与客观效果 的一部分，投机活动也是市场实现价 和美国的房地产泡沫经历，都说明了 投机的 目的是为了获得套利收 格发现、价格修正功能的活动中，最 这一点，宽松的货币环境和持续的低 益，在操作上通常是在标的物市场估 敏感、最积极的一部分。当一个市场 利率，是房地产投机盛行并产生泡沫 值低迷时进人，在市场估值高位时获 处于均衡状态时，市场交易平稳，投 的充分条件。我国目前房地产市场 利离场。就成功的投机活动而言，其 机活动很少；当一个市场处于不均衡 的价格上涨过快的背景情况，恰恰也 客观效果是有利于市场平稳发展的。 状态，出现套利机会时，投机活动会 是如此 。 当市场低迷时，投机者的进入增加了 涌现，加速其调整。即使我们无视其 (三)真正需要治理的是什么 需求 ，避免了标的物价格进一步 回 正面效应，简单将之视为 “麻烦制造 投机是表象、是后果 。但它终究 落；而在市场估值处于高位时获利离 者”，那也是 “苍蝇不叮无缝的蛋”。总 不是原因。具体到我国房地产市场 场，增加了供给而减少了需求，避免 之，“投机活动盛行”是市场不均衡、 价格过快上涨的症结，事实是，诱发 了标的物价格的进一步攀升。可见 出问题时的表现，而不是市场出问题 我国房地产市场上投机活动的是供 理性而成功的投机活动会平抑市场 的原因。 不应求基本格局； 波动。当然投机者队伍，与所有的市 (二)房地产市场投机盛行并吹起