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浅析越秀地产融资模式 作者：彭超 作者单位： 中山大学岭南学院 广东广州市 摘 要：融资在目前房地产市场竞争激烈的环境下已经成为了房地产企业快速发展、持续增长、提升效益的重要支撑。越秀地产是一家综合实力较强的房地产综合开发运营管理企业，于1992年在香港联合交易所上市，市场化程度较高。依托其控股股东广州越秀集团有限公司强大的实力和金融产业资源，以及自身境内外的融资渠道和旗下越秀房地产投资信托基金的成功运作，采取了较为广泛的房地产融资模式，值得学习借鉴。 关键词：越秀地产 房地产 融资 房地产投资基金 一、越秀地产的发展情况简介 越秀地产股份有限公司（股份代号：00123.HK，以下简称“越秀地产”）是广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）控股的香港上市企业，越秀地产于1992年12月在香港联合交易所上市，是当时第九家在香港上市的中资红筹公司。越秀地产的主要股东广州越秀集团有限公司是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的大型国有企业。 越秀地产是集规划设计、开发建设、监理咨询、中介服务、物业管理等产业链环节于一体，住宅开发与商业地产运营并重的综合性房地产发展商。2015年越秀地产总资产1120亿元，营业收入221亿元，全年完成合同销售金额248亿元，是一家综合实力较强的房地产综合开发运营管理企业。截止２０１５年底，越秀地产的公司架构如下图所示： 二、开展房地产金融业务的主要优势 （一）控股股东强大的实力和金融产业资源 越秀集团1985年在香港成立。历经30多年的发展，特别是近年来的调整优化，越秀集团逐步确立了以房地产、金融、交通基建等三大现代服务业为核心产业的“3+X”产业体系。截至2015年底，越秀集团注册资本金约113亿元人民币，总资产约3421亿元，营业总收入约338亿元，是广州市资产规模最大、总体经济效益位居前列的国有企业集团，公司的各项业务发展也得到了广州市政府的大力支持。 越秀集团旗下控有越秀地产（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）、越秀房地产投资信托基金（00405.HK）和创兴银行（01111.HK）等四家香港上市公司（基金），是一家市场化和资本化程度较高的集团公司。2016年，上市公司广州友谊成功收购广州越秀金融控股集团有限公司100%股权，名称正式变更为“广州越秀金融控股集团股份有限公司”，成为国内首个地方金控上市平台。 截止目前，越秀集团已经发展了银行、证券、产业基金、融资租赁、担保、小额贷款等金融业务，初步形成了以银行+证券为核心的综合金融产业发展模式。越秀集团强大的实力、金融产业资源为越秀地产融资模式的多样化和创新提供了支撑。 （二）香港上市公司的发展架构 越秀地产早在1992年12月便在香港联合交易所上市，香港上市为企业的发展奠定了良好的发展基础，上市公司的发展架构具有以下优势： 首先，可以通过公开发行股票进行融资扩大经营，引入股本资金，降低企业的融资成本和负债率； 其次，香港的资本市场较内地成熟，与国际资本市场结合更紧密，有利于越秀地产充分利用境外低成本资金发展国内业务，实现境内外的资本联动； 第三，香港上市有助于越秀地产提升公司的国际知名度和企业品牌形象的塑造，越秀地产是摩根士丹利资本国际中国指数成分股，越秀地产旗下越秀房托则入选了标普全球房托基金指数、彭博亚洲房托基金指数股和汤森路透、全球地产研究院、亚太房地产协会联合指数。 第四，越秀地产通过在香港上市有利于规范企业的管理和制度，释放企业企业活力和创新，避免了早期国有企业行政化色彩浓厚和体制僵化的约束。 三、融资模式 （一）供股 　　供股即公司发行新股票让现有股东按持股比例认购，筹集资金增加公司股本。 　　2014年９月，越秀地产以供股方式，按合资格股东每持有100股现有股份获配发33股供股股份的基准，以每股股份1.25港元的认购价，发行约31亿股股份，获得4.19倍的超额认购，筹集了约38亿元港币。本次供股主要用于改善越秀地产的财务状况，增加营运资金以及为未来扩张发展提供资金。 （二）银行贷款和发行债券 银行贷款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的、需要还本付息的款项。发行债券是指企业直接向投资者发行承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。 近三年越秀地产银行贷款和债券融资的规模如下表所示： 年份 以人民币结算（单位：人民币亿元） 以美元结算（单位：人民币亿元） 以港币结算（单位：人民币亿元） 合计（单位：人民币亿元） 2013 103.55 61.52 73.58 238.65 2014 137.88 60.31 122.40 320.59 2015 177.75 70.65 133.24 381.64 数据