严守二套住房按贷限制底线.docVIP

严守二套住房按贷限制底线以投资为主导的房地产市场,向以消费为主导的房地产市场转变,是市场发展的必然要求。从这点来看,对第二套以上房贷进行严格限制,采取差异化的信贷政策是理所当然的。 “国十条”出台后,市场一片哗然,认为这是房地产宏观调控史上最为严厉的政策。在一些市场人士看来,“国十条”的严厉性,就在于对第二套房贷提高了进入门槛,有些地区对第三套以上住房的按揭贷款也采取了禁止等手段。可以看到,“国十条”出台之后,不少城市飚升的房价开始停止上涨,住房销售开始下降,房地产市场预期出现了大逆转。 面对这种情景,不少开发商呼吁房地产“新政”退出市场。甚至有报道说,面对住房销售突然下降,一些地方政府的土地财政面临着困境,因此,这些地方政府又开始要求当地银行放开对第二、三套住房的贷款限制。 实际上“国十条”的执行仅仅才开始。这次房地产“新政”,到目前为止,已实施的方面并不多。比如,“国十条”第一条的内容,完全颠覆以往房地产市场发展的宗旨,即“去房地产的支柱性”及“去房地产的杠杆化”,但是,从各地方落实情况看,差距很大。还有,“国十条”第二条对地方政府的问责,也只是停留在文字上。 而对房地产市场影响最大的,恰恰是对住房按揭贷款实行严格的差异化。这说明了什么?其一,住房按揭贷款的优惠政策,是国内房地产市场得以繁荣最为重要的方面。如果没有这种优惠住房政策,国内房地产市场要得到发展是不可能的;其二,2009年国内房地产市场过度繁荣,就是投机炒作者及商业银行过度利用这种信贷优惠政策的结果,使得信贷优惠政策成了少数人投机炒作的工具;其三,既然过度使用住房贷款优惠政策会吹大房地产泡沫,那么,让这种特殊政策回归常态也是必然的;其四,当优惠政策回归到常态时,国内房地产的销售量突然大幅下降,这说明调整前的国内房地产市场,已经发展到不正常的状态,将面临巨大的风险。 由此可见,就中国房地产市场而言,对第二套以上的住房按揭贷款政策回归常态,回归到市场定价水平是非常重要的。其实质就是要限制房地产投机炒作,防止房地产泡沫吹大而导致中国的经济危机。这是当前中国房地产信贷政策及金融政策的底线。 那么,对于某些地方的商业银行来说,为什么敢铤而走险突破监管部门对第二套房贷的政策限制呢?一是,某些金融机构的工作人员,认为银行体系的公共性只有滥用才能为自己谋得更多的利益。在这种公共性的银行体系中,滥用后的收益可以归自己,风险则可让整个社会来承担;二是,由于这几年国内房地产市场价格一直在上涨,因此,各商业银行的住房按揭贷款风险看上去很低,于是商业银行都把个人住房按揭贷款作为优质资产。他们认为,作为一种优质资产,在定价机制已定时,规模扩张是商业银行赢利最为重要的方式。因此,千方百计地进行住房信贷规模扩张,成了各基层银行首要任务。这就是某些地方银行又重启三套住房贷款的原因所在。但是,这些商业银行应该看到,“房地产市场只涨不跌”这个假定是不成立的。如果突破个人住房按揭贷款底线,在房价下跌后,商业银行将面临巨大的风险。中国金融机构之所以购买大量的美国“两房”债券,也是这种假定的结果。 还有,无论是第二套房贷,还是第三套房贷,很多买者目的十分明确,即投机炒作。结果让住房的基本功能完全丧失。在这种情况下,不仅会导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费,而且也会让房地产市场及中国经济发展不可持续。因此,以投资为主导的房地产市场,向以消费为主导的房地产市场转变,是市场发展的必然要求。从这点来看,对第二套以上房贷进行严格限制,采取差异化的信贷政策是理所当然的。也就是说,要让未来国内房地产市场健康发展及降低国内银行体系的风险,对第二套以上住房的严格限定是其基本的底线。 总之,“国十条”出台后,仅对第二套以上房贷进行限定,就使得国内房地产市场发生很大的变化,这说明国内房地产市场本身存在着巨大问题。如果不进行宏观调控,其面临的困难会更多。因此,监管部门要严守个人信贷政策,对第二套以上的住房贷款,要求商业银行实行严格的市场定价,切不可突破“国十条”底线。 1