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货币政策房地产价格传导机制探究【摘要】本文研究的问题是我国货币政策的房地产价格传导机制是否有效、畅通，货币政策是如何作用于房地产价格，进而如何通过房地产价格波动影响实体经济。运用协整分析以及方差分解分析等计量方法分析房地产价格变化在货币政策传导中的作用。得出房地产价格对于货币政策变动较为敏感，在货币政策传导中起到重要作用。 【关键词】货币政策；房地产价格；传导机制 一、引言 1998年以来在住房制度改革不断深化、居民收入水平提高和城市化进程加快等多方面因素的共同作用下，我国房地产市场得了迅速的发展和深化，并逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产的逐步成熟使房价承载和传导货币信号的能力不断加强，并进一步对整个宏观经济产生实质影响。因此，研究货币政策传导的房地产价格渠道，实现货币政策和房地产市场的良性互动，已经成为一个重要的课题。对于资产价格在货币政策传导机制中的作用，国内学者已经有所关注，并提出了颇具价值的观点。钱小安（1998）认为资产价格的变化是货币政策传导渠道产生了一定困难，但不宜作为货币政策的中介目标来处理。成家军（2004）认为资产价格在货币政策传导中的作用并不是十分明显，房地产价格对中国货币政策传导机制起着相对显著的影响，而股票价格的影响并不显著。吕江林（2005）认为一国的股价指数与实体经济间存在着显著的协整关系和双向因果关系。大多数学者对资产价格渠道的研究都局限于股票价格的作用，而对房地产价格却关注较少。 二、房地产价格传导机制理论分析 货币政策的房地产价格传导机制是中央银行运用货币政策工具影响房地产价格从而实现政策目标的整个作用过程，它包括两个方面：一方面货币政策对房地产价格的影响。另一方面，房地产价格对实体经济的影响。 （一）货币政策对房地产价格的影响：关于货币政策对房地产价格影响的研究主要集中于利率途径、信贷途径和资产组合效应途径。 （1）利率途径。利率变动对房地产企业、购房者、投资者等各房地产市场主体都会产生影响。房地产是一种资本密集型产业对利率的变化较敏感，利率的变化会直接影响消费者的购房成本。购房成本的变化会使一部分消费者进入或退出房地产市场，引起房地产需求的变化．从而导致房地产价格的相应变化。 （2）信贷途径。在现行银行体制下，中央银行可以通过运用公开市场操作、再贴现、和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量。这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格的相应变化。 （3）资产组合效应途径。货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合中各种资产的比例，以达到投资效用的最大化。货币政策的实施直接或间接的影响货币资产的收益率，原有资产组合的均衡将被打破。投资者势必改变组合中的各资产的比例，对各资产的需求的变化导致各种资产价格的变化。 （二）房地产价格对实体经济的影响：房地产价格对实体经济的传导主要是指通过房地产价格的变化影响消费和投资，进而影响社会总产出变化。这一过程可以分为房地产价格对消费的传导（消费效应）和房地产价格对投资的传导（投资效应）两个部分。 （1）消费效应。一是财富效应。生命周期理论（LifeCycle Theory，LCT）（Friedman，1957；AndoModigliani，1963）的传统分析框架下。他们认为居民的消费支出是由其生命周期内的总收入即总财富决定的，央行可以通过改变利率和货币供应量影响房地产价格，导致居民的名义财富增加（减少），居民的需求相应的增加或减少，从而起到促进或抑制经济的目的。二是Mishkin（1976）提出了家庭资产负债表效应理论，认为房地产价格的上升，居民的真实资本流动性增强，价值增值，家庭资产负债表更加健康，发生财务危机的可能性降低，居民会倾向于向银行进行借贷，更多地消费耐用品、住房等，这就是房地产价格的家庭资产负债表效应。三是替代效应。替代效应是指如果房地产价格上涨，会使得人们调整自己的资产结构，其兑现的或者未兑现的财富增加，会刺激他们的消费。 （2）投资效应。一是直接投资效应。房地产价格上涨使房地产业的预期利润率上升，社会资金会更多地流入房地产行业，对房地产的投资增加，带来社会投资的增加。同时，房地产投资的增加会带动其关联产业投资的增加，产生直接的投资效应。二是托宾Q理论。托宾Q理论认为，房地产价格上升，一方面会提高房地产市场价值与其重置成本的Q比值，这将刺激房地产投资支出增加；另一方面会提升房地产上市公司以及其他拥有较多房地产的上市公司（如商业类、酒店类上市公司）的投资价值，推动其股票价格的上涨，使得