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限购时代房产交易十大疑问“京15条”新政与之前的调控政策相比，新的政策更加严格，而且也发生了很大的变化。许多在北京有购房意愿的人对新政感到困惑，不知道根据自身的情况能否再买房?是否能贷款买?为此《今日楼市》针对目前购房者亟待解决的十大困惑问题，特意采访业内资深人士、银行金融专家、专业律师为大家一一答疑。 外地人如何在京置业? 刘先生，河北人，大学毕业后来北京工作已有三年，为了结婚，准备在北京买套房子。春节前刘先生根据自己的财力看中了大兴的一套房子，60平方米，由于种种原因，刘先生未能赶在北京楼市细则出台前把房子网签过户，细则出台后，刘先生由于不能提供连续五年的社保或纳税证明，房产经纪机构以刘先生不满足购房条件为由，谢绝了帮助刘先生网签过户的要求。刘先生只能续租了现在的那套住房，观望等待政策一年后是否会有所松动。 解答 针对新“国八条”的北京地方细则规定：非户籍人口购房，纳税汪明不满五年，不准购房。而2010年北京针对纳税不满一年的外地购房者只是限贷，仍可全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至五年，而且也由限贷转向限购。 伟业我爱我家集团表示，对二手房市场来说，“纳税证明不满五年的非户籍人口禁止购房”的限购细则将至少影响三分之一的购房人群。伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5％，占64.5％的非户籍购房人群中，能够提供五年纳税证明的不超过五成，所以，二手房市场将有三分之一的购房人群受此影响而暂时无法买房。限购细则在打击外地人在京投机炒房行为的同时，对真正在北京工作、切实需要买房，但纳税未满五年的外地人也是提高了门槛。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满五年后再出手买房。随着租赁市场需求的增加，将给今年租金的上涨带来一定压力。 改善型需求如何升级换代? 来自山东的先生和他妻子在北京工作已有八年，他们在通州本有一套小两居，但是由于孩子的出生，日后还打算接父母来一起生活。居住空间明显不够了，小有积蓄的他们，准备再在北京买套大点的二手房，改善一下居住环境。1月初他看中了富力又一城一套总价240万元120平方米南北通透的大三居，由于种种原因的耽搁使其在北京楼市细则出台前未能成功网签过户。“京15条”细则出台了，杨先生作为外地人，虽然纳税已满五年，但是由于手中已有一套住房，而不能再购置房产。这种情况下杨先生的置业愿望该如何实现? 解答 随着北京市新政细则的出台，由于采取了“认房不认贷”的持有判定标准和限购、禁购措施，未来本地户籍家庭和满足购房条件的户籍家庭要想再次购房，改善居住环境，首先是要将原有的房产出售后成为无房户或实际持有房产数量少于2套，才能满足购房的政策条件。《今日楼市》记者通过伟业我爱我家市场研究院了解到，“一卖一买”是符合购房条件的改善型购房者的唯一途径。 伟业我爱我家告知杨先生，如果先把通州的房子卖掉，成为无房户后，仍然是可以再买一套房的。富力又一城的这套房子每平方米2万元的价格，房子非常新，而且原业主着急出手又赠送家电和精装修，杨先生非常想得到这套房子，所以一家三口只能搬进了在双井租的一套两居室，并把通州的房子挂牌出售，上周杨先生在通州的房子顺利售出，目前正在等待建委审核其购房资格。 改善型购房者注意事项： 1、本地人改善，购房时名下房产不得≥2套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房。2、外地人改善，能够提供五年纳税证明，购房时名下房产不得≥1套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房。3、外地人改善，不能够提供五年纳税证明，不能买房。 究竟该不该提前还贷? 张先生在一家国企单位工作，于2009年初办理了一笔住房贷款，当时与银行签订的贷款合同的贷款金额为70万元，期限是10年。因为是首次购房，享受到了下浮15％的优惠利率，即5.049％。到2011年12月底，张先生的还款余额预计还剩60万元左右，他预计和妻子的年终奖加起来能有10万元，他想知道自己和妻子10万元的奖金如果都用来提前还贷可以节省多少利息，提前还贷和存入银行哪种方式更合适? 解答 通过对比计算可知，张先生将10万元存入银行总计可以获得存款收益41875元，高于提前还贷节省的22491.82元利息，存入银行反而更能为借款人省钱。如果加息后的月供对张先生的生活没有造成太大压力的情况下，张先生大可不必急于提前还贷。 专家建议：因为张先生是首套房贷款，享受的是下浮15％的优惠利率，并且张先生提前还贷的金额较小，所以张先生提前还贷反而不划算。 不过，“伟嘉安捷”指出，并非所有借款人都是不适合提前还贷的。一方面，对于贷款年限在20～30年期的借款