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限购令政策下小产权房出路【摘 要】2011年初出台的“限购令”是近几年房地产调控政策中最为严厉的一条，严格的房地产政策使小产权房有抬头之势，再一次引起关注。采取“一案一处理”与完善住房保障体系相结合，将部分小产权房纳入保障房，符合和谐社会发展和新农村建设要求。 【关键词】小产权房限购令解决出路住房保障 随着年初“国八条”颁布，全国多个省市依据实际情况积极响应落实，其中最为严厉的是住房限购令。然而，这一轮严格的房地产调控政策使土地违法案件不断增加，根据国土部公布的数据显示，今年第一季度全国土地违法较去年同期增长3.7%，以小产权房居多，小产权房俨然有抬头之势。 一、小产权房概念特征与转正 1.小产权房认识 小产权房指由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”的房，也被称作“乡产权房”或“村产权房”。有些学者认为，小产权房本质上没有产权的房子[1]。它由集体经济组织在集体建设用地甚至农用地上建造而成，除安置本村村民外，还低价出售给非本村居民。故小产权房最诱人也最明显的特征是“价格低廉，”这也是人们越发关注小产权房的原因。价格低廉的根本原因是小产权房的“非合法性。” 2.小产权房转正 2009年深圳《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》被媒体解读为“小产权房可以转正、合法化。”国土部澄清实质并非如此，但转正之说不断传开，让很多小产权房购买者看到了希望[2]。 小产权房转正涉及多方利益。开发商反对小产权房转正，合法化对利益造成伤害。当前低价小产权房与高价商品房已形成一定的竞争关系（价格竞争），而小产权房在价格上有明显优势，且开发成本远低于商品房开发成本。不论价格还是成本，商品房开发商们坚决反对小产权房转正。购买了小产权房或在为购房苦恼的老百姓，对小产权房转正持拥护态度。商品房价格之高使不少老百姓无法承受，限购令等房地产调控政策出台又给不少居民沉重打击。中央政府对小产权房持打压态度，而落实到地方尤其是村集体组织，则睁一只眼闭一只眼。小产权房建设给村集体带来不少收入，加之政绩考核机制不完善，地方更多对小产权房持纵容态度。 二、小产权房与限购令 2011年国务院下发新一轮房地产调控政策，对购房套数和条件限制，被称为历年房地产调控政策最为严厉的。本地居民最多购置两套房，非本地居民最多购置一套。不管是对本地或非本地购房者，还是房地产开发商，都是一记重拳。因此，北京、南京、深圳、广州等地出现小产权房热销场面。投资者为谋取利益，购买者高房价下选择小产权房是暂时缓和。 据东方卫报报道，以南京早期小产权房聚居地八卦洲为例，限购令出台使部分曾期盼小产权房转正的居民不再希望转正。由于小产权房不在限购商品房范围内，低价购买的小产权房可再出售或出租，所得价款成为购买商品房资金重要来源。限购令使房屋出租价格上升，小产权房价格不断上升，有些大城市已万元一平米。小产权房拥有者抓住高价时机卖给需要的居民，收入不菲。 小产权房转正声音忽高忽低，而政府对小产权房处理也在尴尬处境，打击力度较温柔。很多居民抱着迟早要转正或法不责众心理，在限购令、高房价驱使下购买高风险、无保障的小产权房。 三、限购令下小产权房出路 限购令出台使外地居民把目光投向小产权房，给众多官员、专家学者再次敲响警钟。一味以“堵” 的方式去解决小产权房问题无法适应经济社会发展，寻求合理方式解决小产权房问题是当务之急[3]。目前处理方式更多倾向合法化。一方面小产权房数量庞大，另一方面是市场经济和社会资源公平分配要求。 1.平抑房价 高房价是小产权房肆意扩张的主要原因之一，限购令出台正是针对高房价。2003年房地产调控政策以来，不管打压还是鼓励，房价一直走高。2010年国十条以及2011年国八条，都以遏制房价过快上涨为主要目的，并未以降低房价为主要目的，今年各省市制定房价上涨控制目标正是体现。我国房价还有一个特点：在一段相对平稳期后，会出现报复性反弹。小产权房主要优势是价格低，只占普通商品房房价的三四成。笔者认为，平抑房价不是权益之计。 2.分类处理 根据国土部处理意见，一案一处理，对2007年12月30日前所建小产权房予以合法化，之后所建一律拆除，这考虑到小产权房遍地开花现实，也是保障中低收入家庭的处理方式。除在时间上限制，在用地上也有限制。不少专家认为，对于在农用地上建设的小产权房，一律拆除，而在集体建设用地上的小产权房依据建筑年限长短等酌情处理，允许补缴全部或部分土地出让金、税费等。 耕地红线坚决不可动摇，对农用地上的小产权房，观点基本一致。集体建设用地上的小产权房，考虑其建房期以及年限，予以分别对待。坚决叫停新建小产权房。这种“具体情况，具体处理”的处理符合短期发展要求，但