凤翔湖滨世纪火 箭速度战略提案2016.03-巧传广告.pptx

凤翔湖滨世纪火箭速度 战略提案;市场背景;闽侯县在2012年之前，商品房类别相对比较单一，在世茂御龙湾项目入驻之前，县城范围内几乎没有写字楼等办公产品的踪影。 2013年10月后，世茂轻公寓及阳光城西海岸、本案等几个项目的SOHO产品相继入市，带动了区域市场成交品类的丰富。 据中原地产后台数据统计，闽侯县2013年（基本集中在10月-12月）SOHO共计成交1000余套，成交面积约3.5万㎡，平均成交单价约8500-9000元/㎡。;福州整体市场竞争激烈;;项目;项 目：世茂轻公寓 规划：五星级酒店、会议中心、SOHO、SHOPPING MALL、商业、住宅 卖点：小户型，低总价，无压力，多功能 在售产品：73-133㎡江景高层。线下25-45㎡SOHO 仍在卖。 广告语： ① 人无压力轻飘飘； ②轻豪宅，举重若轻； ③王老太太买了套不动产，给刚满月的孙子作礼物； ④张女士信奉人无压力轻飘飘，她不允许自己的儿子年纪轻轻就啃老。 广告主要从客群的角度切入。 ;世茂轻公寓;项 目：西海岸江景SOHO 规划：高层、SOHO、滨江Shopping Mall 卖点：4.5米挑高，江景SOHO，西江滨通车。 在售产品： 38-55㎡复式SOHO ， 64-98㎡花园臻品。SOHO二期本月底开盘。 广告语： ① 首付3万元，一层价格，两层看江； 广告打江景SOHO，以3万首付为噱头（首付款在一个月内交齐）。 ;西海岸江景SOHO;新政下，部分传统住宅发展商转向商业项目，SOHO产品凭借户型灵活、门槛低等特性，迅速兴起，近两年，福州开发、入市的SOHO项目大幅增加，闽侯、贵安等新兴区域的SOHO产品供应量有所增加。;肉少狼多快速抢;推广回顾;2013年8月10日：宝龙亮相;9月15日：一期全城首发 ;10月13日：6666元/㎡震撼价，让首付飞活动 ;11月17日：A5#楼SOHO开盘 ;12月初：LOFT上市，扩容价4888元/㎡起;1月11日：A1/A2#LOFT开盘 ;大盘稿件;问题 大盘线与产品性价的纠结 回顾之前推广 拎过旅游地产的大盘形象 但是落到线下却很难促动销售 只能更多的以性价去推动项目;？;813亩大盘 ;从土地性质出发，就是要做旅游地产;旅游地产的三种操作模式 占有绝版资源，要么山、要么水、要么公园、不沾上点资源谁敢做旅游 （如三亚万科森林度假公园、碧桂???十里银滩） 自身强大的规划配套建设，开发商强大的资金运转与运营能力 （如贵安新天地） 大品牌的引入，靠大品牌吸引旅游，强大的招商经验和资金支持 （如三亚半山半岛） ;没有不可排它的自然资源;问题 很显然，短期内我们无法形成让市场跟风的旅游大盘气候 尤其是在周边大牌云集的情况下（中铁、世茂、阳光……） 又面临2014年上半7个亿，全年一期去化85%的艰巨销售任务;在自身突破遇到困难时，换个角度，从消费需求出发;鼓楼区38.26% 仓山万达18.7% 晋安14.78% 台江宝龙12.17%;鼓楼区37.86% 仓山万达17% 台江宝龙14.04% 晋安9.11%;超过50%的投资客 区位成为第一促动因素;投资 价值;区位 角色;区位 角色;未来10年，福州发展的方向;15000元/㎡; 福州满了 中心城区人口密度饱和 二环已经不堪重负 空气污染严重 办公成本高居不下等……; 城心外溢了 东南北火速开拓 西部也在紧跟慢跑;八大新城被推上历史舞台 整个福州从中心被挤出的，离北江滨CBD最近的就是到荆溪;荆溪成为 西三环最近的输出口;环三环 价值洼地 在三环板块的价格对比中，显而易见;;;;;讲破喉咙1万遍 都不如亲身体验;;10万挑战赛全城出发去凤翔;4月中旬-5月10日 外拓点：金牛山/软件园/宝龙/仓山万达 内拓点：营销中心 全城总动员 ;媒体宣传： 四个点的公交站台 包两个月 公交车体 全城游走 DM 全城派送 微博、微信、软文等 大肆互动宣传、 营销中心案场展架、F1赛车模型暖场 ;5月10日四个点同时向凤翔挺进;全城海报派发人员、道具、礼品一体化;;;;福州搜房网;;社会化营销;第一波：有效拦截路过的目标客户，增加来客;推售分析;A1（LOFT)开盘;一期开盘情况（累计共开盘2次）;一期截至目前存货情况;三个产品现状 1、SOHO去化难度较大 2、LOFT比较畅销 3、多层从未推出市场 ;推售拟定思考（1）;余房 集中促销 ;4月;4月清盘钜惠 凤翔全线待涨;1、拉开两类余房价格差距 SOHO维持原价7500元/㎡，LOFT上涨8700元/㎡ 2、产品捆绑打折 【黄金搭档，9折钜惠】同时购买SOHO和LOFT的客户，可享9折优惠 3、老带新促销 制作专用积分卡，老客户每带一组客户至现场，可获得特定额度的积分，新客户成功认购，新老