住房租赁承租人权益保护问题探究.doc

住房租赁承租人权益保护问题探究【摘要】由于市场因素、人们消费观念的转变以及国家政策的日益重视，租房时代即将来临，但就目前情况而言，住房租赁市场上还存在众多不规范现象，特别是对作为弱势群体的承租人的权益保护问题上显得尤为不足，出租人在租赁期间违约、代缴费用名目和比例不规范、借故不返还押金、优先购买权及买卖不破租赁落实不足、维权困难等问题繁多。适当限制出租人的权利，提高出租人的违约成本、规范各种费用及押金的收取、加强对住房租赁市场的监管力度，提高管理的科学性、提高承租人的法律素养和维权能力、逐步设立维权事务所是更好地保护承租人的合法权益，促进住房租赁市场的良性发展的重要途径。 【关键词】住房租赁；承租人；权益保护 一、租房时代来临 近几年，我国房价高位运行，为保障广大人民的住房利益，国家频繁出台各种政策措施进行调控，但着力点主要集中在增加商品房的供应量上，而在房屋流通和租赁市场的发展并没有得到足够重视，相关政策法规一直未得到完善。加上受传统观念影响，买房置业的思想根深蒂固，在一定程度上制约了租赁市场的发展，使得本应在租赁市场的供求转移到了房屋买卖市场，从而增加了商品房压力。从目前来看，住房租赁市场正受到越来越多的重视。作为楼市的重要环节，租赁市场的发展将极大程度缓解目前存在的住房供需紧张问题。在楼市政策调控下，我国房地产市场正从“重购买、轻租赁”向“租购并重”的方向发展，租房时代即将到来。租房时代来临主要体现在一下三个方面： 第一，市场方面。城市经济高速发展，推动了城镇住房租赁的不断增长和活跃。一方面，由于城市建设的加快，新楼盘不断的开发，买房和炒房的人增多，城市闲置住房也同时大量增多，特别是以投资为目的而购房的购房者，其获利的途径一般是一边将房屋出租收取租金一边等待合适的时机将房屋出售。另一方面，外来务工人员以及新商圈的形成，也是刺激住房租赁市场活跃的重要因素。同时，部分中介公司接受采访时表示，鉴于目前的限购措施，会考虑调整策略，更多地关注住房租赁市场。可见住房租赁市场已受众多市场主体的重视。 第二，消费观念的转变。高房价压力下，民众的房屋消费观念正在发生转变，购房热情正在逐步消退。受房地产调控及政府加大理性房屋消费观引导的影响，居民购房意愿日渐降低。据2010年第四季度央行调查显示，未来一年内有购房意愿的居民仅占18.1%，可见民众的房屋消费观正在悄然发生改变，租房被越来越多的人特别是外来务工人员所接受，已经变成一个全新的生活理念，住房租赁市场将越来越活跃。 第三，国家政策方面。2002年以来，政府出台政策之多、调控力度之大，超过任何一个行业，也超过以往任何时候。特别是2010年以来的新一轮楼市调控，政府除了使用经济、法律等手段，又接连出台“限购令”等严厉的行政措施，剑指投机投资性需求。目前楼市成交量明显下降，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。温家宝总理在政府工作报告中强调，“坚定不移地搞好房地产市场调控”“加快健全房地产市场调控的长效机制”。参加两会的代表委员普遍认为，这彰显了不取得预期效果决不收兵的决心。 2011年温家宝总理在“两会”网络专访中提出，未来5年修建3600万套公租房，覆盖率达到20%，从去年的300多万套到今年的1000万套，公租房新政一直备受关注，终于在两会前上升为国策，全面实行住房双轨制，这不仅仅是针对日益严峻的中国房地产问题的破解之策，也是中国社会政策大规模调整的重要标志。值得一提的是，今年我国将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房数量可能将首次超过市场类住房。同时，2011年3月9日即“两会”期间，房地产市场监管司司长沈建忠在十一届全国人大四次会议在记者会上表示，加强长效机制的建设是当前的一个重要任务，特别是中长期政策的研究。主要有几个方面：一是目前正在修订的《房地产法》，将加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障；二是鼓励一些企业，特别是一些专业性的公司来做出租住房的经营业务；三是我们还要探索一些更多扩大出租房源的方法和途径。住房和城乡建设部副部长齐骥同日在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的记者会上也指出，公共租赁住房是今后住房保障体系当中的一个重要组成部分甚至主要组成部分。三是两会公布的“十二五”规划纲要（草案）提出，要加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。2可见住房租赁市场已受领导层的强烈关注并已采取行动。 二、住房租赁中承租人权益受侵害的主要类型 房屋租赁市场是中国房地产市场的重要组成部分，它盘活房屋存量，优化资源配置，搞活市场流通，正成为新的投资和消费热点，住房租赁市场日益活跃，但就目前而言，住房租赁市场上还存在众多不规范现象，特别是对作为弱势群体的承租人的权益保护问题上