城郊旅游区域地产项目开发模式浅谈.doc

城郊旅游区域地产项目开发模式浅谈摘要:本文分析研究了城郊旅游区房地产开发的发展条件、发展动力以及旅游与房地产之间的相互关系,并总结出了几种城郊旅游区房地产开发模式。 关键词:城郊旅游区 房地产开发发展条件开发模式 引言 随着中国城市化进程的推进,居住郊区化的趋势越来越明显,尤其是经济较发达的大中城市,而城郊旅游区是郊区的一种特殊情况,近年来逐渐成为各城市房地产开发的热点区域。 一、概念界定 城郊旅游区,顾名思义,是指位于城市郊区的旅游区,具有两重属性:郊区和旅游区。郊区是“中心城市向外延伸拓展的重要都市层”,与市中心保持着或紧密、或松散的联系。旅游区拥有旅游资源(自然景观、人文、人造资源),供人们旅游、休闲度假。这两重属性使城郊旅游区具有如下特点: 1. 处于城市与乡村的结合部,人口组成相对复杂; 2. 交通网络的完善程度极大地影响与市区联系的紧密程度; 3. 配套设施有限; 4. 景观资源丰富,生态环境良好; 5. 通常有一定数量的休闲娱乐设施(视发展程度而言)。 二、城郊旅游区房地产开发的发展条件 发展条件可从外部和内部两方面来进行分析: 1. 外部条件:人均GDP、交通、汽车、假期、分时度假。 表1 居住度假发展历程 驱动因素 郊区住宅发展 驾车家庭度假的发展 家庭度假置业 人均居住面积 ―― ―― 30m2/人以上 人均GDP 3000美元 3000美元 5000美元 私人小汽车 逐渐进入家庭 普及 普及 交通网络 便捷的公交系统 交通网络(尤其是高速公路)发达 交通网络(尤其是高速公路)发达 假期 ―― 全年假期充足;周末双休 全年假期充足;周末双休 分时度假 ―― 相关法律能否出台影响后续发展 相关法律及分时度假交换体系是否完善影响后续发展 2. 内部条件:具有吸引力的旅游资源,环境优美怡人。 三、城郊旅游区房地产开发的发展动力 1. 对郊区住宅的需求 近年来,郊区住宅得到了相当大的发展,虽然还不能说我国已进入住宅郊区化时代,但郊区住宅的快速发展却是不争的事实。我国郊区住宅发展的动力机制与西方国家有明显不同,详见表2: 随着我国城市化进程的不断推进,对郊区住宅的需求将呈上升趋势,而城郊旅游区因资源条件好,其房地产开发潜力更大。 2. 郊区住宅发展内部动因-----消费结构变动理论 随着经济的增长和收入的增加,人们的消费结构也随之发生变化,收入水平与消费结构存在以下关系。详见表3: 表3 人均收入 (GNP)/美元 3000 消费需求 解决温饱问题 追求便利和功能阶段 追求个人时尚阶段 追求生活质量阶段 消费结构 生理性需求占主导地位的阶段,主要是对农产品和轻工品的需求 人们对耐用品的消费需求迅速增加,从以生活必需品为主逐渐转向以非必需品为主 非物质消费(如:旅游、健身、体育保健及文化欣赏等)大大增加 我国人均GDP现已达到800～1000美元,许多城市超过了1000甚至3000美元。对照上表,可知人们已从追求便利和使用功能阶段过渡到追求个人时尚和生活质量阶段,对非物质消费,如旅游休闲度假的需求则大大增加,近年来的“五一”、“十一“黄金周出游热潮充分印证了这一点。 总而言之,城郊旅游区房地产开发的发展动力主要来自人们对郊区住宅的需求和个人可支配收入增加所引起的消费结构变动。 四、旅游与房地产开发的关系 1. 相互促进 #8226; 旅游直接创造了客户对房地产的需求; #8226; 旅游资源是房地产价值的重要基础; #8226; 旅游带动人气,提高区域的知名度和美誉度; #8226; 旅游项目的建设也同时为房地产提供了配套设施,泛会所; #8226; 房地产开发可为旅游带来相对稳定的客源; #8226; 房地产可丰富旅游体验,提高旅游吸引力; #8226; 房地产开发有利于完善区域的配套设施。 2. 相互影响 #8226; 旅游带来交通拥挤和噪音,并影响居住的私密性; #8226; 房地产开发对自然资源、生态环境有不利影响,可能会降低旅游的吸引力; 因此,旅游区的房地产开发既要充分利用两者的协同效应、相互借势发展,又要采取措施避免或减弱相互之间的影响。 五、城郊旅游区房地产开发模式 城郊旅游区根据开发经营程度,又可分为成熟旅游区和非成熟旅游区。成熟旅游区通常已经具有了较高的知名度和美誉度,相关配套设施也比较完善,其房地产开发难度相对较低。而非成熟旅游区往往开发和经营程度低,甚至没有任何开发,知名度低,但通常具有良好的自