宏观调控政策下中小城市房地产市场现状分析.docVIP

宏观调控政策下中小城市房地产市场现状分析【摘要】近年来我国房地产业持续高温，房价高居不下，严重超出普通民众的购买力。2010年年初至今,为了控制部分城市房地产价格的过快上涨,国务院各部委从土地、金融和税收等多方面出台了一系列政策措施。然而,在这些密集的调控政策下,市场只是表现出了短暂的观望态势和短期的交易量缩小,而房地产市场价格不仅没有出现大幅回落,一线大城市房价放缓上涨，而二三线中小城市的房价却急剧飙升。本文主要分析了国家宏观政策变化对目前我国中小城市房地产市场所产生的影响。 【关键词】宏观调控；中小城市；房地产；市场 房地产在又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产不同于一般商品,它具有满足消费和投资的双重属性。房地产如果只是满足居民的消费需要,其供求关系和价格变化总体上会是比较平稳的。但它一旦被赋予投资功能,其供需变化和价格波动就会是十分不稳定的。这正是导致当前全国范围内房地产市场调控政策不断强化,市场表现却与政策预期背道而驰的根本原因。 1 中小城市房地产宏观调控失灵的原因分析 1.1 房地产本身的属性 房地产不是一般消费品,而是兼具投资功能的特殊消费品,当前政府的房地产调控政策效果不理想的原因,很大程度上在于对房地产的商品属性认识上存在较大的误区,即忽视了房地产市场的投资和投机功能,而过于依赖行政手段来遏制房产价格。这样的行政手段又势必给市场带来这样的信号:政府出于社会稳定的需要打压房价,说明房价上涨的预期和趋势成立,投资和投机房地产市场有利可图。这样的信号又必然引导各类市场主体进入房地产市场,只会助涨房价,而不是相反。 1.2 房地产市场需求的扩大 近年来随着收入总量的大幅上涨,市场购买力的释放也是惊人的。市场对房地产的消费需求和投资需求也都呈上涨趋势,主要体现在市场对房产改善型需求和新增刚性需求的增加,以及对房产投资需求的上涨。当前我国房地产市场的真实性消费和投资需要仍然很旺盛,如果继续运用过多的行政手段强压这种市场需求的释放,不惜伤害本来已经日益市场化的商品房市场,就势必会加剧商品房用地供应的供需失衡问题。 1.3 银行信贷政策的影响 房地产行业是个资金高度密集型的行业，对信贷资金有很强的依赖性。房地产企业通过银行信贷，筹集资金进行项目开发；购房者通过银行信贷形成实际购买。强大的信贷需求成为房地产业强而有力的支撑，银行通过配置信贷资源从而获取经营利润。虽然国家实行了一系列从紧的货币信贷政策，多次提高法定存款准备金率、提高贷款利率，但是依然抵挡不住利益驱使的强大力量，商业银行面对信贷权限不足的局面，为了达到利润的增长，于是加大对个人住房贷款的放款量，导致了宏观调控与微观经营之间的矛盾。 2 对当前宏观调控政策的建议 2.1 正视房地产的投资属性 在商品房市场,我们应当准许市场主体投资房产,并充分尊重市场主体的合法自主权,尤其是消费选择权,消费者以自有资金投资购房,无论买什么房,无论买多少套,政府都不应当干涉。政府的保障性住房应当严格管理,而商品房应当放开。政府还应考虑逐步取消具有产权的保障性住房,如经济适用房和限价房等,大力转向廉租或公租的保障房形式。居住问题依靠政府租赁的方式解决,不但可以现实地解决百姓的安居问题,也可以避免特权阶层对全民土地财富攫为己有,一方面有利于实现社会的公平分配,另一方面也可以促进房地产市场的健康发展。 2.2 加强金融监管 一是加强对房地产开发企业融资的监管。在出具是否支持融资的意见之前,必须对企业购地用地的合规性进行严格的审查,全面核实企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题。二是加强个人住房信贷监管,防止风险贷款大量产生。严格控制投资投机性购房贷款的审批,杜绝利用按揭等方式套取银行信贷资金炒房炒地的投机行为,完善差别化的住房信贷政策。在发放个人住房贷款时,银行应当根据贷款人购买一套、二套或三套房的不同情况,大幅度提高贷款的首付比例和贷款利率水平。同时,应当结合贷款人的信用记录和还款能力等实际情况,区别对待,审慎地确定首付款比例和贷款利率,引导调控个人住房消费与投资行为。 2.3 加大对地方政府调控执行力度 宏观调控的具体执行在于当地政府，建构和谐的中央与地市级政府关系，规范各级政府的行为，有利于房地产宏观政策的执行。各级政府责权利要明晰，并使责权利保持一致性，建立明确的问责机制。 2.4 加强公租房的建设和管理。 在2010年“两会”的政府工作报告中,温家宝总理首次提出“要积极发展公共租赁房”,为我们提出了一种新的思路来解决中低收入群体的住房问题。政府通过公共租赁的方式一方面,可