稳定房价要完善土地供应.doc

稳定房价要完善土地供应为抑制住房价格过快上涨，保持市场稳定发展，近期政府出台了一系列宏观调控政策措施，包括改善商品房供应结构、运用税收调节、加强金融监管、整顿和规范市场秩序、引导居民合理消费、制止炒卖土地、严格土地管理等。宏观调控中的一些金融、税收政策，对遏制投机、调整投资结构的作用非常明显，但只能解决个别地区短期内存在的突出问题，不能从根本上保障房地产业的长期发展。土地是房地产的载体和源头，土地供应是房地产开发的先决条件，构建和完善土地供应制度，才是确保房地产市场持续健康发展的治本之策。 有人认为，对土地一级市场的垄断，会降低市场的效率，与房地产市场培育的目标不符。事实上，由于房地产市场具有明显的外部性、易受经济波动影响、信息的不完全对称性等特点，不可能成为一个完全竞争的市场。更何况，由于土地产权不明，原有土地使用者都可以变相向市场供地，造成土地供应量暴涨。因此，在房地产市场运营机制与各种法规体系还不健全，其他调控手段如财政、金融等有待完善的情况下，不可能奢求理想的市场竞争状态，必须加强政府对土地一级市场的掌控。 我国实行的土地储备制度，旨在通过这项制度来达到对土地一级市场的垄断。但目前土地储备制度在推行过程中存在一些问题，如有些地方将卖地作为政府的主要收入来源，缺乏对城市土地供应与需求的科学分析与合理安排等。解决这些问题可以借鉴新加坡等国的做法，由政府控股公司对城市资产进行企业化运作。在政府部门和基层企业之间设立若干国有控股公司，受政府部门委托，经营城市土地资产。政府控股公司（土地储备中心）必须政企分开，不能承担政府的计划、控制等职能，并将土地资产经营的利益与政府部门的利益分割。同时，土地储备制度要在市场框架下运作，政府储备土地的范围、权力、程序、机构设置等必须符合市场经济的要求。 科学测定土地供应总量和结构 目前的土地供应属于被动供地，往往是开发商看中了某地块，或城市改造涉及某地块，政府才出让哪一块。这种供地方式不具有前瞻性。政府要调控房地产市场，就必须对整个城市可供应的土地资源进行调查摸底，并根据城市人口、收入水平、居住状况等方面对土地的需求量进行分析测定，先期作出土地供应计划。 土地供应计划分为长期计划和年度供应计划。土地供应计划既要有供应总量的计划，也应有供应结构的计划。具体到某一地块，在其出让之前，应该有该地块详细的用途、容积率、建筑密度、建筑面积、层高等控制性指标。应按照社会、经济、环境等多方面要求，根据集约利用的原则，科学合理确定容积率。出让时可采用楼面地价方式来表示土地价格，这样可消除不同容积率的影响，并具有市场可比性；楼面地价也可使开发商的土地成本显化出来，有利于消费者合理辨别市场情况，选择合理的售价和购买时机。有一点尤其重要，即规划设计条件及各项指标一经公布应具有法律效果，不得凭长官意志或开发商的喜好任意修改。 土地供应要完全市场化 1．房地产用地供应必须走市场之路。当前房地产市场的主要特征是生产要素的非市场化和相关商品的市场化。也就是说，房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上是非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。房地产成本主要由非市场因素决定，而收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得商品房的定价完全由房地产开发商来主导，无法由市场来决定。土地要素市场化是遏制房价快速上涨的有效措施之一。这是因为土地市场化能够使土地要素在一个有效的市场中进行流转，这将会降低要素非市场化流转时的寻租行为与交易成本，同时能增加消费者对房价成本的认知度，减少信息不对称性。 市场之路呼唤公开、公平竞争的环境。目前土地市场信息公开的程度，远远不能满足市场的要求，直接影响了开发商对土地市场的判断，同时不利于政府了解市场状况，也不利于社会对地价进行监督。在公平方面，不同的市场主体取得土地的方式、成本、机会应当公平一致，政府供地的政策取向不应针对用地主体，而应当针对土地用途的不同而有不同的政策取向。如对经济适用房用地和高档别墅用地应有不同的地价、容积率乃至税收政策，使不同方式取得土地的投入产出关系基本能达到均衡。 2．尽量采用招拍挂出让方式。不计成本的划拨用地及协议出让土地的大量存在，是造成城镇存量土地闲置、粗放利用的重要原因。土地作为一种非常重要的稀缺资源，市场配置能使其使用效率和价值体现得更充分。我国过去普遍采用的协议出让方式, 由于缺乏透明度和价格的硬约束，价格差异很大，这导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异性，并引起了土地市场持续混乱、不平等交易甚至寻租行为。房地产用地实行招拍挂，能最大程度解决上述问题，真正做到公正、公平。 3.全部土地都应纳入市场化供应的轨道。如果部分土地仍然采取划拨方式或协议出让供应，土地市场不可能是真正的统一市场。因此，土地供应