新一轮土地调控成算几何.docVIP

新一轮土地调控成算几何试图以土地调控抑制地方投资冲动，但并未触及中国土地制度的根本缺陷，也没有撼动扭曲的政绩评价机制，其成败得失仍在未定之天 9月5日晚间，“中国政府网”全文公布了国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》。这份标为“国发〔2006〕31号”的文件（下称“31号文”），由于涉及农地转用审批权下放、工业用地招拍挂出让、土地出让金预算管理、耕地保护“省长负责制”等诸多政策变化，一时间引发热切关注。 分析人士指出，这是2004年“国发28号文”后，中国政府为实施新的宏观调控而出台的“最严厉的土地政策文件”；其对宏观经济和地方政府的影响非同小可，甚至可能超过“国发28号文”，成为新一轮土地政策参与宏观调控的纲领性文件。 但是，由于该文件并未触及中国土地制度的根本缺陷，也没有撼动扭曲的政绩评价机制，“新土地调控”之成败得失。似仍在未定之天。 着眼于“迅疾有效” 据记者了解，这一“31号文”系由国土资源部起草，其草稿在8月12日至14日于昆明召开的全国土地调控工作座谈会讨论后，便基本成型。后经修改于8月31日定稿――从正式定稿到全文公开只有五天时间，堪称“创纪录”，亦可见决策者借“收紧地根”调控宏观经济的决心。 中国政府“土地调控”始于2004年，但成绩并不理想。据国土资源部数据，2005年对16个城市的卫星遥感监测显示，违法用地宗数占新增建设用地宗数近60％；若论面积，则占近50％，个别地方甚至高达90％。今年前五个月，全国土地违法案件高达25153起，涉及土地面积18.36万亩，同比上升近20％。这些态势表明，“土地闸门”并未能守住。 故此，“31号文”开宗明义――当前“土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地闸门任务仍然十分艰巨”。 基于上述教训，此次“31号文”可谓“重典治乱”之重演，从调整利益机制、强化行政问责、完善法律法规诸方面全面出击。 “由于目前固定资产投资增长过快，地方以租代征等违法占地严重，中央决定，着眼于迅即有效，强化土地宏观调控职能，给宏观经济点刹车。”国土资源部政策法规司司长甘藏春说。 纵观全文，有三大政策变化值得特别关注：一是工业用地出让必须实行“招拍挂”；二是土地出让金全额纳入地方预算管理；三是规划内农地转用审批权由国务院下放到省级政府。 据《财经》记者了解，“31号文”的四个配套文件正在制订之中，并有望在2007年1月1日前颁布施行。其中，包括提高新增建设用地有偿使用费，增至原标准的两倍；提高城市土地使用税，增至原来的3倍；财政部会同国土资源部制定《土地出让金收支管理办法》，修订《耕地占用税暂行条例》；监察部、国土资源部制定《土地违法责任追究办法》等。 工业用地“招拍挂”难点所在 根据“31号文”的规定，“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。这是最引人注目的政策变化之一。 目前，中国商业用地实行“招拍挂”出让，而工业用地大多仍是“协议出让”。由于协议出让“操作空间”甚大，基层政府竞相压价“招商引资”，甚至零地价招商。今后工业用地实行“招拍挂”后，协议出让将逐渐淡出，土地出让的市场化程度将有所提高。 目前我国建设用地出让的总量中，工业用地的比例占30％左右，商业用地的比例大约占20％以上。可以料定，随着工业用地“招拍挂”，其地价将有大幅度提高。据国土资源部政策法规司司长甘藏春预测，新政策全面实施后，工业地价可能在现有基础上提高三分之一甚至50％。 毫无疑问，工业用地“招拍挂”，会提高工业用地出让的透明性和公开性，有效抑制地方政府对于经济的低水平扩张。但专家担心另一个可能的结果，即工业用地其实大多从耕地征用而来，如果工业用地今后全部实行“招拍挂”，地方政府把工业用地垄断在手，实际上就排除了农用地所有者――农民参与土地出让谈判的权力。由此，农民的土地财产权利可能更加得不到保障。 有专家指出，工业用地确实应该市场化出让，但是不能由地方政府或国土部门垄断后搞“招拍挂”。否则不仅会增加企业用地成本，更会进一步强化土地管理部门的行政权力，像城市房地产市场一样滋生腐败。 国土资源部是这项政策的制定者。据国土资源部土地利用司官员介绍，目前商业用地“招拍挂”已有成熟经验，推广到工业用地上“应该没有问题”。这次“31号文”规定，工业用地出让不得低于国家统一公布的“最低价标准”，并规定“最低价标准”不得低于“土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”。 但是，真正的难题在于如何核定“工业用地最低价”。国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英对记者分析：“工业