业主自管不如创新物业管理模式.pdfVIP

一．“业主自管物业”存在的法律基础 模式。业主自行管理模式和业委会管理模式。NAGA 在民间．1业主自管物业”的声音由来已久．全 上院模式其实就是有限责任公司模式．在上述三 国瞩目的北京”美丽园4事件更是被一些学者抓住 种模式中笔者个人对这种模式还是比较认同的 它 不放甚至发出了”如果不抓紧对现行物业模式进 最靠近现行的物业模式，但它强化了业主的地位和 行变革．物业管理将成为诱发基层社会冲突破坏 权力 加强了业主的参与意识．业主作为股东在享 社会稳定的导火索．对和谐社会的建设构成致命的 受物业公司提供服务的同时还可以享有一定的额外 掣肘的呼吁。业主自管物业+存在的法律基础是 股份收益．因为物业公司的年J润最终归还于业主． 《物权法)第八十一条业主可以自行管理建筑物及 所以物业公司和业主在根本利益上是一致的。但它 其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管 的缺陷也很明显．那就是必须保证物业公司的赢利 理人员管理“的条文规定，它被业主和物业公司存 能力，如果物业公司不能够赢利．则业主间的和谐 在矛盾的物业区域内部分业主毒为神明．成为他们 被打破，这种模式也将不复存在业主自行管理模式． 炒掉物业公司的尚方宝剑，让物业公司，物业行政 从目前看有成功的个案．但是它是个混沌模式， 主管部门无从招架。那事实上“业主自管物业“模 有许多不完善的地方，在一些对物业服务要求不高 式真的好到可以“革掉物业公司命”的地步了么7 的小区或许能够成功，它也就是仅仅完成些打扫 笔者不以为然．笔者认为．细化法规 因地制宜、 环境卫生清掏化粪池等技术含量不高的工作．对 规范物业行为 落实人才培养才是正道。 于专业技术要求较高的工作(像高低压配电管理等) 无法完成．同时它也需要一些小区责任心强的义务 =，“业主自管物业”的模式表现 或专职A员，这种模式的走向一般是在地方政府的 业主自管物业模式主要有三种：NAGA上院帮助下变为业委会模式；业委会模式，目前一般构 ●60 想是由业委会招聘专业的管理人员对小区进行管理， 代缴，总表与分表的差额也肯定由业主去分担，使 也就是有部分人士看好的”职业化的业主委员会”． 业主和物业公司之间产生原本不必要的矛盾。再如． 诚然它突破了业主自行管理模式中无法管理高档 电费代缴产生的原因也和自来水类似．如果电力公 物业的弊病，看似走上了一条坦途．但业主自行管 司所属的工程队没有承揽小区臼勺配电工程．那么开 理的症结依然存在，那就是——在利益共享后．责 发商即便是免费将由其他施工队施工的小区高压配 任由谁承担的问题。首先业委会不能够作为诉讼主 电设备转让给电力公司，电力公司也是不会抄表到 体．根据我国《民事诉讼法》第四十九条规定，公民 户的这样在一些盘子很大．住户数量很少的小区， 法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高 代收代缴的物业公司 定会把变压器损耗公摊给业 人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法 主的。许多小区业主因此而拒交公摊电费 水费． 若干问题的意见》第四十条对其他组织作了司法解 导致停水 停电，随之演变成拒交物业费 最后炒 释：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合 掉物业公司，小区陷于”无政府“状态．业主和物 法成立、有一定的组织机构和财产但又不具备法 业公司两败俱伤。 人资格的组织’。由此可见业委会虽然是合法成立 物业管理服务，管理的是设备．设施．服务 的有 定组织机构的社会组织 但是它没有自己独 的是人，因此牵涉到水电暖煤气、有线电视 立的经费和财产，因此．它不具备诉讼主体的资格， 网络通讯、环卫消防公安居委会等各个部门， 那么在其履行管理职责时会产生一系列的问题．譬 纸《物业管理条例》还不足以统筹协调各个部门 如．业主的车辆因为保安的原因在小区内丢失时． 在目前出台《物业管理法》尚不成熟的条件下本 业委会能够去承担巨额的赔偿么7因警示标识不完 着创建和谐社区、和谐社会的目的．首先就需要 善导致在小区景观水池发生人员溺水事件后．业委 有