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本期专题策划 业主自管物业能走多远■ ◎雷华 “炒掉物管j”这是业主与物管发生纠纷时，从业主口中频频出现的话语。但炒掉物管之后怎么办7恐怕 多数业主没有想过这一问题。自从《物权法》颁布后，其．i＼-I-一条”业主可以自行管理建筑物及其附属设施， 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定逐渐走入了人们的视野。”业主自管物业’7提供了一种 继续管理的可能性。 这种模式在理论上达到了业主自我管理的要求．在广州也不乏尝试者．但实践中步履维艰：专业素质、 个人品德、利益分配t诸多难题并不比由物业公司来管理少。理想与现实的距离有多远．决定着业主自管能走 业主自管物业事件回放 2003年底，因不满原物业公司的管理．深圳市后海花园6栋小区炒掉了原物业公司。在一时找不到新物 业公司接手的情况下，业主们建议业委会暂时代管物业。在业委会的委托下，在小区中颇有威信和人缘的王伯 一1O 本期专题策划 开始为小区的自管热心张罗。从2004年初．后海6 业主自管物业现状分析 栋开始了自管之路，尽管麻烦多多．但王伯还是百般 类似于以上的案例我们还见到一些。我们不难看 热情、锲而不舍地干着。自管不到一年，王伯等人 到他们共同的特点就是通过业主个人或业委会的自我 就利用节约下来的两三万元管理费逐渐改善了小区 管理来实行对小区物业的管理。磕磕绊绊但依然前仆 的环境。但是一年半后．该小区还是重新找到了物 后继向前推进．这是我国目前业主自管的真实写照。 业公司，结束了短暂的自我管理之路。 然而直到今天，我们仍然有很多业主对于业主自管不 位于北京东直门内的豪宅项目NAGA上院，在能正确地认识，不知道何谓业主自管，甚至有人说”业 主自管是革物业管理公司的命”，果真如此吗? 2004年9月就拿到了预售许可证的情况下项目却迟 迟没有开盘。2005年6月30日，据开发商天恒拓一、何谓业主自管? 展总裁李建国介绍，“我们要开办物业公司，公司股 业主自管．是指在物业管理区域内的全体业主， 权送给业主，由业主直接管理物业公司．我们还要 基于建筑物区分所有权．依据法律、法规的规定．根 为业主提供售后保修的服务．所有我们提供的产品、 据民主的原则建立自管组织、确立自管规范、自我管 住宅家电全部保修三年“。住宅中的顶级配置他不宣 理本区域内的物业管理活动的一种基层管理模式。业 传，他却冒着被人砸板砖的危险开始一场类似于乌 主自管的主体是实行自管的全体业主，业主自管的组 托邦式的物业革命。 织是业主大会和业主委员会：自管所遵循的基本原则 2006年12月．辽宁省葫芦岛市馨园小区的三 是民主原则；业主自管的核心内容包括对业主委员会 名老人取代物业公司．对所住小区实行自我管理， 的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的 2月， 民主决策、民主管理和民主监督。 一时成为了当地的热门话题。据了解，2004年1 原来管理这个小区的物业公司撤走．小区垃圾成堆， 二、业主自管成功有何条件? 尤其严重的是小区内的水都得不到供应。在这种情 《物权法》的出台．其中的第八十一条提供了业 况下，当时担任业主委员会副主任的朱德成老人主 主自管的法律依据．但并不是说业主自管要革物业管 动为居民义务服务．为小区正常供水和清运垃圾跑 理公司的命。从现在的成功和失败当中我们可以看出， 前跑后。在相关部门的支持下．居民的供水和清运 业主自管成功并不是无条件的，反而，深圳、广州和 垃圾问题解决了。2005年6月，小区成立新的一届北京等地的案例已经让我们知道业主自管的成功是有 业主委员会，朱德成提出了居民自我管理物业的想 条件的。业主自