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物业企业管理中存在的问题及对策 张卫东 胜利油田胜中社区 摘要：我国自从1981年成立第一家物业公司以来，物业管理作为一个新兴行业得到了迅猛 发展，并且迅速在我国普及开来。物业企业随着三十多年的发展壮大，物业市场也逐渐趋于 饱和，市场竞争日趋激烈，竞争格局已经形成。本文分析了当前物业企业发展中出现的问题， 并提出了相应的对策，以此促使物业企业得到良性、健康发展。 关键词：物业管理 法制化 市场经济 我国自从1981年成立第一家物业公司以来，物业管理作为一个新兴行业得到了迅猛发 展，并且迅速在我国普及开来。物业企业随着三十多年的发展壮大，物业市场也逐渐趋于饱 和，市场竞争日趋激烈，竞争格局已经形成。从行业发展规律来看，物业管理行业将在未来 几年内通过价值规律和政府产业政策的调控重新洗牌，很多物业管理企业将会在激烈的市场 竞争中被淘汰出局，在激烈的市场竞争中求得生存与发展，是对现在许多物业公司的严峻考 验。清醒的分析当前物业企业发展中出现的问题，并提出相应的对策，抓住机遇，迎接挑战， 促进物业企业健康良性发展，将是我们需要解决的重大课题。 一、当前物业企业管理中出现的问题 目前, 物业企业的形势不容乐观，根据2008年物业管理协会提供的《物业管理行业的 生存状况调查报告》的数据显示物业管理存在以下问题。 1、物业管理企业普遍存在着经济效益低,行业未来发展不足，人员素质低、缺乏专业人 才。 2、服务市场不成熟,行业竞争不规范等许多其他问题, “微利”行业的产业定位,更使物 业企业内部驱动力不足，难以适应日益增长的消费市场的需求。 3、物业管理企业管理手段落后、技术含量低。新技术革命尤其是互联网技术、通讯技 术和高新科技的快速发展,为物业企业服务手段的变革提供了新的平台,网络化、智能化管理 服务已成为企业竞争至关重要的关键的筹码。在未来也将成为企业的基本管理服务的手段, 如何利用先进的互联网技术手段来进一步提高服务水平,也是物业企业管理需要思考的问 题。 二、物业企业管理的几点思考 （一）“依法物业”是物业公司生存和发展的前提。 1、实施物业管理的法制化，是走社会化发展道路的趋势,也是物业企业在新时期发展的 需要。随着社会经济的发展以及人民的生活质量的提高,物业管理企业得到了快速发展。但 在发展的过程。出现了一些如物业管理多方主体的法律关系的变化和物业管理企业存在的服 务不够标准,服务项目不到位,缺乏章程细则等问题，导致物业管理企业的合法的权利和利益 得不到有效的保障,大大地阻碍了物业管理企业的发展。因此,在物业管理企业的发展时期, 加强物业管理的法制化建设，明确物业管理企业和业主的权利和义务,已成为物业管理企业 生存和发展的前提。 2、市场经济是资源配置经济,也是社会主义法制经济。企业发展,就必须进行科学的管理, 依法管理,以“管理于物，服务于人”的经营理念,以优质高效的服务,才能使企业得到发展。 过去的职工住房公有化,财产权属于国家或者集体的。住房制度改革以后，在我国的民用住 宅建设和分配制度由福利型转变为商品化,住宅的开发建设、销售、分配、管理、操作、维 护和其他相关法律关系发生了质的变化,用户的法律身份转变为所有权人。因此,当一个多层 或建筑高层属于很多人所有的时候,建筑物的管理模式和维护、维修、保养的出资标准等,也 发生了变化,需要法律给予明确的规定,确保每一个所有人都能平等承担管理维修的出资义 务。 3、根据法律实施物业管理,是促进物业管理企业发展的重要保证。因为在建造建筑物留 下了许多问题,物业管理企业根本无法解决,由此表现出了服务不到位、服务质量差,业主的投 诉较多。这些实际问题需要根据法律进行解决。明确物业企业和业主的权利和义务,确定服 务内容、规范管理行为,把它放在政府行政部门和业主的监督之下,只有这样,才能更好地架起 物业公司与业主之间和谐、信任的桥梁，树立起物业管理企业良好的形象。 （二）“和谐物业”是物业服务的中心 1、物业公司在为业主服务时,创造一个和谐物业管理区域,解决好服务中的各个方面的矛 盾,要保持与业主之间的长期合作关系。为了实现这一目标,我们必须在常规服务的基础上, 根据业主的不同需求,开展“特殊服务”、“个性化服务”,使业主感受到物业企业的关爱,真诚 和热心。只有用这种方法我们