物业服务企业管理中的政府规制.pdfVIP

翱业服务金业管理中的政府规制 文／李涛 物业管理是业主私权的重要内定》第5条：“所有人和使用人对房屋 审定，经批准后还需向建设行政主管 容，为充分实现其在物业所有权上的 的使用和修缮，必须符合城市规划、房 部门办理报建手续，领取施工许可证， 各项利益提供了有力保障。和权利一 地产管理、消防和环境保护等部门的 还需到工程所在地质量安全监督部门 样，它的行使必须遵循合法公益的原 要求。”这是对物业管理权的限制性 办理安全监督手续，而即使进行简易 则，但由于现代物业的复杂性，特别 规定，因为业主自主行使的管理权时 装修(如贴墙纸、铺砖)，也应到房屋产 是建筑物区分所有权带来的复杂的 存在一定认识上的局限性，只有遵循 权单位或物业管理单位登记备案。大 共有和相邻关系，仅靠物权法的规定 相关的行政规章才有可能真正实现物 量诸如此类的规定都具有强制性，业 或私法自治很难做到这一点，其存在 业上的权益，与公共利益相符。我国 主公约与物业服务合同都不能对之更 和运行或多或少会受到政府规制。当 一些地方性规章有时会规定：临街建 改。但是，关于登记、审批、备案的规 前此类规制主要在于：促进城市管理 筑外墙必须以彩色涂料粉刷，所有城 定不宜太多，只需对少数重要的物业 (物业小区是城市的缩影，是城市的 市建筑都必须隔几年清洗一次外墙， 利用、改造行为做要求，大部分由业主 重要组成部分)-保护消费者权益(物商业步行街所有店面招牌或霓虹灯都 相互协商，自我管理，否则不利提高物 业管理成为商业服务时，业主是消费 必须符台一定要求，某些有历史意义 业的使用效率。 者)，协助业主自治(业主或权利意识 的建筑修缮时必须保持外观，违反者 行政法规大都具有详细的行政责 淡薄或以权谋私)。但是，政府规制需 可能要受到行政处罚，这些都一定程 任：例如有地方规章规定：业主使用人 要台法适度。政府的直接插手过多， 度上对业主个人自主行使的管理权的 未申报登记进行住宅内装修活动的， 难免造成物业管理领域本应平等的 限制或剥夺。 由房地产行政主管部门责令改正，处 民事关系变得不平等，甚至引发“权 城市物业关系城市形象，物业管 500元以上，1000以下罚款，业主、使 力寻租”，权钱勾结，危害甚太。政府 理和城市管理紧密联系，也会发生冲 用人所采购的装饰装修材料不能符合 在物业管理中的职能应主要定位在 突。公共利益和个人或集体的利益相 国家标准，造成空气污染超标，由房地 对业主自治机构的指导和帮助，建立 冲突时就要进行利弊权衡。并非前者 产行政主管部门责令改正。以上这些 相关的市场准人制度，对物业公司的 就一定高于后者，当两方损益悬殊过 被处罚的行为大都也为业主公约或物 监督；受理投诉，对违法违规行为处 大时，法律就会肯定其中一方的权利 业服务台同所禁止，当事人违反这些 罚。要在管理中要切实转变职能，做 主张，要求另一方接受容忍，井由受益 规定意味着民事责任和行政责任的双 到不越位，不缺位、不错位、不扰民， 方给受损方适当补偿。行政权力的行 重承担，行政权在此是对业主物业管 管好政府该管的事，并简化手续．方 使虽以公共利益为名，但给对方造成 理权的强化与保障。 便群众。要从保姆的角色转为裁判。 的损失过大，往往会适得其反，因而在 物业管理中的资金本是业主的私 政府规制的宗旨应是：增进物业利用 做出决策前需经过一系列的程序，如· 有财产，但其管理也是政府规制的重 的效率，减少物业管理权行使的成 就l临街居住物业的装饰而言，有必要 点。我国颁布了难宅共同部位共用 本，保障权利委托行使中交易的安全 召集业主参加听证会．必须充分尊重 设施设备维修基金管理办{圭)》，规定了 仕。 业主的物业管理权，关于统一管理的 各级房地产行政主管部门和财政部门 一．对业主方的规制 规定应使大部分业主受益。 在基金的建立、使用、续集等方面的种 1、对业主物业使用行为的直接 政府对物业管理的干预在物业装 种职责。基金的所有权归属全体业主． 规范 饰装修方面比较集中，建设部相继颁